Blokada oprocentowania kredytu hipotecznego (rate lock): jak działa, na jak długo blokować i co może ją unieważnić

Czym właściwie jest blokada oprocentowania

Blokada oprocentowania to zobowiązanie kredytodawcy, że Państwa stopa procentowa, wraz z towarzyszącymi jej punktami lub kredytami od kredytodawcy, nie zmieni się między dniem blokady a dniem zamknięcia transakcji, pod warunkiem że zamkną Państwo transakcję w okresie blokady i nic istotnego nie zmieni się we wniosku. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) opisuje to tak samo i zaznacza, że blokady są zwykle dostępne na 30, 45 lub 60 dni, a czasem dłużej.

Dopóki nie zablokują Państwo oprocentowania, stopa „pływa” (float). Oferta z wtorku to tylko oferta: jeśli rynek ruszy w środę, dostępna dla Państwa stopa ruszy razem z nim. Pływanie nie jest błędem, ale jest decyzją, i powinna to być decyzja świadoma, a nie podjęta przez zaniechanie.

Blokada powinna być na piśmie. Potwierdzenie blokady oraz strona 1 Państwa Loan Estimate (wstępnego kosztorysu kredytu) pokazują, czy stopa jest zablokowana, oraz datę i godzinę wygaśnięcia blokady. Jeśli nie mają Państwo tego w ręku, proszę zakładać, że blokady nie ma, i zapytać.

Na jak długo blokować: 30, 45 czy 60 dni

Okres blokady najlepiej dobrać, licząc wstecz od daty zamknięcia transakcji i dodając zapas. Dłuższe blokady zwykle kosztują nieco więcej niż krótsze, w formie nieco wyższej stopy albo nieco wyższego kosztu przy tej samej stopie, ponieważ kredytodawca ponosi ryzyko rynkowe przez więcej dni. Dodatkowy koszt przejścia z 30 na 45 dni jest zwykle niewielki w porównaniu z kosztem blokady, która wygasa tydzień przed zamknięciem.

Zablokować oprocentowanie teraz czy poczekać?

Nikt nie potrafi wiarygodnie przewidzieć, gdzie będą stopy za trzy tygodnie, łącznie z kredytodawcami. Przydatne pytanie nie brzmi więc, dokąd zmierzają stopy, tylko co stanie się z Państwa budżetem, jeśli pójdą w złą stronę. Jeśli rata przy dzisiejszej stopie jest do udźwignięcia, a wzrost o ćwierć punktu procentowego by ją nadwyrężył lub zagroził akceptacji, blokada usuwa to ryzyko. Jeśli mają Państwo zapas we wskaźniku zadłużenia do dochodu (DTI) i dużo czasu, pływanie przez jakiś czas jest rozsądnym wyborem.

W przypadku większości kupujących w Crystal Lake, Huntley, Appleton czy Neenah, którzy mają przyjętą ofertę i zamknięcie za 30 do 45 dni, zwykle widzimy sens w blokadzie zaraz po podpisaniu umowy. Zakupu zasadniczo nie da się zablokować, dopóki nie ma adresu nieruchomości, i dlatego list o wstępnej akceptacji (pre-approval) nie zawiera zablokowanej stopy.

• Proszę blokować, gdy rata jest do udźwignięcia i wolą Państwo pewność niż szczęście
• Pływanie warto rozważyć tylko wtedy, gdy wyższą ratę udźwigną Państwo bez trudu
• Przed wyborem proszę zapytać, ile kosztuje blokada przy każdej długości, bo wycena różni się między kredytodawcami
• Proszę uzyskać pisemne potwierdzenie blokady z datą wygaśnięcia

Co obejmuje blokada i co może ją unieważnić

Blokada chroni Państwa przed rynkiem. Nie zamraża faktów dotyczących kredytu. Wycena kredytu opiera się na ocenie kredytowej, kwocie kredytu, wkładzie własnym, typie nieruchomości, sposobie jej użytkowania i programie kredytowym. Jeśli któryś z tych elementów się zmieni, stopa może zostać ponownie wyceniona nawet w okresie blokady. CFPB podaje dwa częste przykłady: wycena (appraisal) domu wypada niżej niż cena sprzedaży albo kredytodawca nie może zweryfikować zadeklarowanego dochodu.

• Niska wycena, która zmienia wskaźnik kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV)
• Spadek oceny kredytowej z powodu nowego zadłużenia lub zaległej płatności przed zamknięciem
• Zmiana programu kredytowego, na przykład z konwencjonalnego na FHA
• Zmiana kwoty kredytu, wkładu własnego lub sposobu użytkowania domu
• Dochody lub aktywa, których nie da się udokumentować tak, jak je opisano
• Zamknięcie transakcji po wygaśnięciu blokady

Przedłużenie blokady: ile kosztuje i kto płaci

Jeśli zamknięcie przesunie się poza datę wygaśnięcia, blokadę trzeba przedłużyć albo kredyt zostaje ponownie wyceniony, a ponowna wycena rzadko działa na korzyść kredytobiorcy. Przedłużenie blokady jest zwykle wyceniane za dzień lub w blokach dni, jako ułamek kwoty kredytu, a koszt zależy od kredytodawcy i warunków rynkowych. CFPB ostrzega, że za przedłużenie mogą Państwo zapłacić nawet wtedy, gdy opóźnienie wynika z czasu przetwarzania po stronie kredytodawcy, więc warto z góry zapytać, jak Państwa kredytodawca to rozwiązuje.

Praktyczne pytania są proste. Ile kosztuje przedłużenie za dzień lub za tydzień? Kto płaci, gdy opóźnienie jest po stronie kredytodawcy, sprzedającego albo Państwa? Czy jest maksymalna liczba przedłużeń? Proszę zdobyć odpowiedzi, zanim będą potrzebne. Większość opóźnień, które widzimy, pochodzi spoza dokumentacji kredytowej: sprzedający potrzebuje więcej czasu, pojawia się problem z tytułem własności, naprawa musi zostać ukończona, zanim rzeczoznawca ją zatwierdzi.

Opcje float down i blokada przy nowym budownictwie

Float down to zapis, który pozwala skorzystać z niższej stopy, jeśli po blokadzie rynek się poprawi. Nie działa automatycznie i nie jest powszechny. Tam, gdzie istnieje, zwykle ma warunki: stopy muszą spaść o minimalną wartość, zazwyczaj można z niego skorzystać raz, może wiązać się z opłatą lub nieco wyższą stopą początkową, a często trzeba go wykonać w określonym oknie tuż przed zamknięciem. Zasady różnią się między kredytodawcami, a czasem między programami, więc proszę zapytać doradcę kredytowego, co jest dostępne dla Państwa konkretnego kredytu, przed blokadą, a nie po spadku stóp.

Nowe budownictwo to najtrudniejsza decyzja o blokadzie, bo data zamknięcia zależy od pogody, odbiorów i podwykonawców, a budowa w Woodstock czy Kaukauna z łatwością może trwać dłużej niż jakakolwiek standardowa blokada. Istnieją do tego wydłużone blokady, zwykle z opłatą lub depozytem z góry, a czasem z wbudowaną funkcją float down, ale warunki bardzo się różnią. Przy kredycie budowlanym przechodzącym w hipoteczny (construction-to-permanent) struktura jest jeszcze inna, ponieważ etap budowy i etap docelowy ustala się razem. Jeśli Państwo budują, proszę poruszyć kwestię blokady już przy składaniu wniosku, tak aby plan pasował do harmonogramu budowy.

Dlaczego zamknięcie transakcji na miejscu obniża ryzyko wygaśnięcia blokady

Blokady rzadko wygasają przez jeden duży problem. Wygasają przez drobne przekazania: dokumentacja czekająca w kolejce do analizy kredytowej w innym stanie, warunek krążący między trzema firmami, dział zamknięć potrzebujący kilku dni uprzedzenia. Home State Bank akceptuje, zamyka i obsługuje swoje kredyty na miejscu, a nasi doradcy kredytowi mogą rozmawiać bezpośrednio z analitykami kredytowymi i osobami prowadzącymi zamknięcie. Nie czyni to opóźnień niemożliwymi, a sprzedający lub problem z tytułem własności wciąż mogą przesunąć termin. Oznacza to jednak, że mniej opóźnień leży po naszej stronie, a gdy data zamknięcia się przesuwa, możemy wcześnie zaplanować blokadę wokół niej.