Punkty przy kredycie hipotecznym (mortgage points), wyjaśnione: kiedy wykupienie niższego oprocentowania się opłaca, a kiedy nie

Czym są punkty przy kredycie hipotecznym

Jeden punkt równa się 1% kwoty kredytu. Przy kredycie na $300,000 jeden punkt to $3,000, a pół punktu to $1,500. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ujmuje tę wymianę wprost: punkty obniżają oprocentowanie w zamian za wyższą kwotę do zapłaty przy zamknięciu. Kredyty od kredytodawcy (lender credits) to ta sama wymiana w drugą stronę: przyjmują Państwo wyższą stopę, a kredytodawca daje Państwu pieniądze na koszty zamknięcia.

To, o ile jeden punkt obniża stopę, nie jest stałe. Zależy od kredytodawcy, programu kredytowego i rynku w danym dniu, a zależność nie zawsze jest liniowa. Dlatego warto poprosić o wycenę tego samego kredytu na dwa lub trzy sposoby, zamiast polegać na regule kciuka.

Punkty dyskontowe a punkty za udzielenie kredytu

Słowo „punkty” bywa używane w dwóch różnych znaczeniach. Punkty dyskontowe to opcjonalne odsetki zapłacone z góry: płacą je Państwo, aby wykupić niższą stopę. Punkty za udzielenie kredytu (origination points), czyli opłata za udzielenie podana w procentach, to opłata za uruchomienie kredytu. Nie obniżają one stopy. Kredyt może mieć jedne, oba albo żadne.

W Loan Estimate oba rodzaje znajdują się na stronie 2 w sekcji A, Origination Charges (opłaty za udzielenie). Punkty dyskontowe mają własną linię jako procent kwoty kredytu ze słowem Points. Wszystko inne w sekcji A, takie jak opłaty za wniosek, analizę kredytową czy udzielenie, to należność kredytodawcy za obsłużenie kredytu. Porównując kredytodawców, proszę porównywać sumę sekcji A przy tej samej stopie procentowej. Niska stopa z dwoma punktami i nieco wyższa stopa bez punktów mogą być tą samą ofertą w innym przebraniu.

Wykupienie niższego oprocentowania: próg opłacalności

Próg opłacalności to koszt z góry podzielony przez miesięczną oszczędność. Oto przykład na okrągłych, hipotetycznych liczbach. To nie są stopy Home State Bank, a obniżka stopy za punkt w Państwa ofercie może być większa lub mniejsza.

W tym przykładzie jeden punkt kosztuje $3,000 i oszczędza około $49 miesięcznie, więc odzyskanie pieniędzy z oszczędności na racie zajmuje około 61 miesięcy, czyli nieco ponad pięć lat. Niższa stopa spłaca też kapitał nieco szybciej, co z czasem powiększa korzyść. Sprzedaż lub refinansowanie w trzecim roku oznacza stratę na punktach. Utrzymanie kredytu przez dziesięć lat daje kilka tysięcy dolarów na plusie.

Kiedy punkty mają sens, a kiedy nie

Punkty nagradzają pozostanie na miejscu. Wiele kredytów hipotecznych jest spłacanych lub refinansowanych na długo przed ostatnią ratą, bo ludzie się przeprowadzają, rodziny rosną, a stopy się zmieniają. Proszę szczerze ocenić własny horyzont czasowy. Kupujący osiedlający się na lata w Cary czy Oshkosh jest lepszym kandydatem niż ktoś, kto spodziewa się przeniesienia służbowego za trzy lata.

Jest też koszt alternatywny. Te $3,000 mogłyby być częścią większego wkładu własnego, który usuwa lub zmniejsza ubezpieczenie kredytu, rezerwą na piec, który zepsuje się pierwszej zimy, albo po prostu pozostać w oszczędnościach. Jeśli zapłata za punkty wyczerpałaby Państwa poduszkę finansową, proszę je pominąć.

• Punkty zwykle mają sens, gdy spodziewają się Państwo zatrzymać kredyt znacznie dłużej niż do progu opłacalności i po zamknięciu zostaje Państwu gotówka
• Zwykle nie mają sensu, gdy w ciągu kilku lat mogą Państwo sprzedać dom lub refinansować
• Jeśli planują Państwo refinansowanie, gdy stopy spadną, płacenie punktów za kredyt, który zamierzają Państwo zastąpić, rzadko się opłaca
• Jeśli zamiast tego potrzebują Państwo pomocy z kosztami zamknięcia, proszę zapytać o kredyty od kredytodawcy, czyli odwrotną wymianę

Punkty płacone przez sprzedającego

Sprzedający może zgodzić się zapłacić za Państwa punkty dyskontowe w ramach wynegocjowanego ustępstwa. Na wolniejszym rynku lub przy domu z nowego budownictwa sprzedający może woleć sfinansować trwałą obniżkę oprocentowania niż obniżyć cenę. Punkty płacone przez sprzedającego wliczają się do limitów wkładu stron zainteresowanych. Przy kredycie konwencjonalnym na główne miejsce zamieszkania Fannie Mae ogranicza te wkłady do 3% ceny, gdy wskaźnik LTV przekracza 90%, 6% w przedziale od 75.01% do 90% i 9% przy 75% lub mniej. FHA dopuszcza do 6% ceny sprzedaży.

Gdy sprzedający oferuje pieniądze, proszę zestawić wszystkie trzy zastosowania obok siebie: obniżkę ceny, pomoc z kosztami zamknięcia lub punkty. Najlepszy wybór zależy od tego, jak długo zatrzymają Państwo kredyt i ile mają Państwo gotówki.

Czy punkty można odliczyć od podatku?

Czasami. IRS traktuje punkty jako odsetki zapłacone z góry, więc przydają się tylko podatnikom, którzy rozliczają odliczenia szczegółowo na Schedule A. Zgodnie z IRS Topic 504 i Publication 936 punkty za kredyt na zakup lub budowę głównego miejsca zamieszkania można zasadniczo odliczyć w całości w roku zapłaty, jeśli spełniona jest lista warunków. Wśród nich: kredyt jest zabezpieczony na Państwa głównym domu, płacenie punktów jest utrwaloną praktyką w Państwa okolicy, a kwota nie przekracza zwykle pobieranej, punkty są obliczone jako procent kwoty kredytu i wyraźnie wykazane na zestawieniu rozliczeniowym, a przy zamknięciu wnieśli Państwo co najmniej tyle własnych, niepożyczonych pieniędzy.

Punkty zapłacone przy refinansowaniu lub za drugi dom odlicza się zasadniczo proporcjonalnie przez cały okres kredytu, a nie jednorazowo. Punkty płacone przez sprzedającego można traktować jako zapłacone przez kupującego, ale muszą Państwo obniżyć podstawę kosztową domu o tę samą kwotę. IRS zaznacza też, że punkty pobierane zamiast konkretnych usług, takich jak wycena, inspekcja, tytuł własności i honoraria prawnika, nie podlegają odliczeniu jako punkty.

Wielu właścicieli domów korzysta z odliczenia standardowego i nie ma z punktów żadnej korzyści podatkowej. Jesteśmy kredytodawcą, nie doradcą podatkowym, więc proszę potwierdzić własną sytuację u specjalisty podatkowego, zanim uwzględnią Państwo odliczenie w rachunku opłacalności.