Buydown 2-1: jak działa czasowa obniżka oprocentowania, kto za nią płaci i kiedy wygrywa z obniżką ceny

Jak działa buydown 2-1

Państwa kredyt ma jedną stopę procentową przez cały okres: stopę nominalną (note rate). Buydown 2-1 jej nie zmienia. Zamiast tego ktoś wpłaca przy zamknięciu jednorazową kwotę na rachunek buydown. W pierwszym roku płacą Państwo ratę obliczoną tak, jakby stopa była o 2 punkty procentowe niższa, a rachunek co miesiąc dopłaca kredytodawcy różnicę. W drugim roku rata jest obliczona przy stopie o 1 punkt niższej. W trzecim roku rachunek jest pusty i przez resztę okresu płacą Państwo pełną ratę według stopy nominalnej.

Czasowa obniżka oprocentowania (buydown) to więc w istocie opłacona z góry dopłata do rat. Kredytodawca od pierwszego dnia otrzymuje co miesiąc pełną ratę. Fannie Mae wymaga, aby środki były przechowywane na rachunku powierniczym i wykorzystywane wyłącznie na miesięczne raty w miarę ich wymagalności. Jeśli sprzedadzą Państwo dom lub refinansują, zanim środki się wyczerpią, o losie pozostałego salda decyduje umowa buydown; zwykle jest ono zaliczane na poczet spłaty.

Buydown 2-1 na przykładzie z liczbami

Oto rachunek dla zakupu za $400,000 z wkładem własnym 20% i kredytem $320,000, przy hipotetycznej stopie nominalnej 6.5%. Stopa jest okrągłą liczbą dla ilustracji, nie ofertą Home State Bank, a kwoty obejmują tylko kapitał i odsetki.

Koszt buydown to po prostu suma miesięcznych dopłat: około $4,815 za pierwszy rok plus około $2,468 za drugi, czyli w przybliżeniu $7,283. W tym przykładzie to około 1.8% ceny zakupu. Kupujący oszczędza dokładnie tę kwotę przez 24 miesiące, ani mniej, ani więcej. Po 24. miesiącu nic w kredycie nie jest tańsze.

Kto płaci: buydown finansowany przez sprzedającego i limity wkładu

Za większość czasowych obniżek płaci sprzedający lub deweloper w ramach wynegocjowanego ustępstwa, a czasami kredytodawca. Gdy płaci strona zainteresowana, koszt wlicza się do limitu wkładu stron zainteresowanych dla Państwa typu kredytu, razem z wszelkimi kosztami zamknięcia lub punktami, które pokrywa sprzedający.

Przy kredycie konwencjonalnym limity Fannie Mae dla głównego miejsca zamieszkania lub drugiego domu wynoszą 3% niższej z dwóch wartości, ceny lub wyceny, gdy wskaźnik LTV przekracza 90%, 6% w przedziale od 75.01% do 90% i 9% przy 75% lub mniej. Wszystko ponad limit jest traktowane jako ustępstwo cenowe i odejmowane od ceny na potrzeby analizy kredytowej. FHA ogranicza wkład stron zainteresowanych do 6% ceny sprzedaży, a jej lista objętych pozycji wyraźnie obejmuje czasowe i trwałe obniżki oprocentowania.

• Konwencjonalny, wkład własny poniżej 10%: maksymalny wkład 3%
• Konwencjonalny, wkład własny od 10% do niespełna 25%: 6%
• Konwencjonalny, wkład własny 25% lub więcej: 9%
• Konwencjonalny na nieruchomość inwestycyjną: 2%, przy czym Fannie Mae nie dopuszcza czasowych obniżek przy nieruchomościach inwestycyjnych ani refinansowaniu z wypłatą gotówki
• FHA: 6% ceny sprzedaży

Kwalifikują się Państwo według stopy nominalnej, nie obniżonej

To zasada, która zaskakuje. Fannie Mae wymaga, aby kredytodawca kwalifikował kredytobiorcę według stopy nominalnej, bez uwzględniania stopy obniżonej. Buydown 2-1 nie pomaga więc zakwalifikować się na większy kredyt. Jeśli pełna rata nie mieści się we wskaźniku zadłużenia do dochodu (DTI), buydown tego nie naprawi.

Pomaga natomiast przetrwać pierwsze dwa lata, kiedy gotówki jest najmniej: właśnie zapłacili Państwo wkład własny i koszty zamknięcia, kupili kosiarkę i odkryli, co poprzedni właściciel zrobił z podgrzewaczem wody. Pasuje też kupującym, którzy rozsądnie spodziewają się wzrostu dochodów, na przykład gospodarstwu domowemu wracającemu do dwóch pensji. Jest złym wyborem dla kogoś, kto liczy na refinansowanie, aby uniknąć raty z trzeciego roku. Stopy mogą nie współpracować, a rata, na którą się Państwo zakwalifikowali, jest tą, którą powinni Państwo planować płacić.

Buydown 3-2-1 i inne struktury czasowej obniżki

Ten sam pomysł występuje w innych rozmiarach. Buydown 1-0 obniża ratę o 1 punkt na jeden rok. Buydown 3-2-1 przechodzi przez trzy lata przy stopie o 3, 2 i 1 punkt poniżej nominalnej. Zasady Fannie Mae dopuszczają okres obniżki do trzech lat, łączną obniżkę do 3 punktów procentowych i wzrost raty o nie więcej niż 1 punkt rocznie.

Większe obniżki kosztują znacznie więcej. Przy tym samym hipotetycznym kredycie $320,000 na 6.5% struktura 3-2-1 kosztowałaby około $14,300, mniej więcej dwa razy tyle co 2-1, co u kupujących z małym wkładem własnym szybko zderza się z limitami wkładu.

Czasowa obniżka a trwałe punkty a obniżka ceny

Jeśli sprzedający jest gotów wyłożyć około $7,300, można to wziąć na kilka sposobów. Każdy wygrywa w innej sytuacji, więc proszę zestawić je obok siebie na własnych liczbach.

Obniżka ceny o $7,300 przy przykładowej stopie zmniejsza ratę tylko o około $37 miesięcznie przy wkładzie 20%, ale jest trwała i zmniejsza gotówkę potrzebną do zamknięcia. Te same pieniądze jako trwałe punkty dyskontowe mogą obniżyć stopę na cały okres kredytu, co wygrywa, jeśli zostaną Państwo na wiele lat. Czasowa obniżka daje największą ulgę, najszybciej, a potem się kończy.

Czy buydown 2-1 jest dostępny w Home State Bank?

Dostępność obniżek zależy od programu kredytowego i rynku, i się zmienia. Nie powiemy tutaj, że konkretny buydown jest dziś w ofercie. Proszę zapytać doradcę kredytowego, co jest dostępne dla Państwa kredytu, gdy piszą Państwo ofertę, najlepiej zanim Państwa agent wynegocjuje ustępstwo, tak aby zapis w umowie pasował do tego, co kredyt może przyjąć.

Możemy natomiast powiedzieć, jak patrzymy na cel, który za tym stoi. Jako kredytodawca portfelowy, który akceptuje i obsługuje kredyty na miejscu, możemy usiąść z kupującym z Lake in the Hills czy Little Chute i spojrzeć na to samo ustępstwo na kilka sposobów: na punkty, na koszty zamknięcia albo w połączeniu z inną strukturą kredytu, taką jak kredyt ze zmiennym oprocentowaniem (ARM). Właściwa struktura to ta, która pasuje do tego, jak długo będą Państwo właścicielami domu.