Jak długo ważna jest wstępna akceptacja (pre-approval)? Co wygasa, co się odświeża i jak utrzymać ją przy życiu

Jak długo ważna jest wstępna akceptacja?

Są dwa zegary. Pierwszy to data na liście. Każdy kredytodawca ustala własną politykę, a 60 do 90 dni jest typowe. Drugi zegar to ten, który liczy się dla samego kredytu: wiek dokumentów w Państwa aktach.

Zgodnie z Selling Guide Fannie Mae dokumenty kredytowe nie mogą mieć więcej niż cztery miesiące w dniu podpisania weksla hipotecznego (note). Obejmuje to raport kredytowy oraz dokumentację zatrudnienia, dochodów i aktywów, i dotyczy zarówno istniejących domów, jak i nowego budownictwa. Gdy w aktach jest seria dokumentów, na przykład kilka wyciągów bankowych, mierzy się najnowszy z nich. Jeśli coś się przeterminuje, kredytodawca musi to zaktualizować. Inne typy kredytów mają własne zasady dotyczące wieku dokumentów, więc Państwa doradca kredytowy będzie pilnował daty, która Państwa dotyczy.

Co się odświeża, gdy wstępna akceptacja wygasa

Wygasła wstępna akceptacja to nie odmowa i nie zaczynanie od zera. Państwa wniosek i historia wciąż są w aktach. Odświeżenie zwykle oznacza przesłanie najnowszych wersji tych samych dokumentów i zgodę na nowy raport kredytowy.

• Odcinki wypłat z ostatnich 30 dni
• Wyciągi bankowe i z rachunków aktywów z ostatnich dwóch miesięcy
• Nowy raport kredytowy, gdy stary się przeterminuje
• Nowe zeznania podatkowe, jeśli od złożenia wniosku minął termin rozliczenia, co ma największe znaczenie dla osób samozatrudnionych
• Wyjaśnienie wszystkiego, co nowe: zmiany pracy, dużej wpłaty, nowego rachunku

Wstępna akceptacja a wstępna kwalifikacja a akceptacja po analizie kredytowej

CFPB zwraca uwagę, że kredytodawcy używają tych słów różnie i sama etykieta niewiele mówi o procesie, który za nią stoi. Liczy się to, co faktycznie zweryfikowano. Proszę zapytać kredytodawcę, do której kolumny tej tabeli należy Państwa list, i powiedzieć o tym swojemu agentowi, bo agenci sprzedających o to pytają.

Niezależnie od nazwy CFPB jasno stwierdza, że list o wstępnej kwalifikacji lub wstępnej akceptacji nie jest gwarantowaną ofertą kredytu. To oświadczenie o tym, co kredytodawca spodziewa się móc zrobić przy określonych założeniach, które zwykle obejmują zadowalającą wycenę, czysty tytuł własności i brak istotnych zmian w Państwa finansach.

Czy wstępna akceptacja szkodzi ocenie kredytowej?

Wstępna akceptacja wiąże się z tzw. twardym zapytaniem kredytowym (hard inquiry), a takie zapytanie może nieznacznie obniżyć ocenę. FICO podaje, że u większości osób jedno dodatkowe zapytanie odejmuje mniej niż pięć punktów, że zapytania wpływają na oceny FICO tylko przez 12 miesięcy i że pozostają w raporcie do dwóch lat.

Porównywanie kilku kredytodawców nie mnoży szkody. CFPB wyjaśnia, że wiele sprawdzeń kredytu hipotecznego w oknie 45 dni jest rejestrowanych jako jedno zapytanie. FICO zaznacza, że okno wynosi 45 dni w nowszych wersjach scoringu i 14 dni w starszych oraz że jego oceny ignorują zapytania hipoteczne młodsze niż 30 dni. Praktyczna rada: proszę porównywać oferty w krótkim oknie, najlepiej w ciągu dwóch tygodni, i nie pozwolić, by obawa przed zapytaniem powstrzymała Państwa przed porównaniem kredytodawców.

Odświeżenie po przeterminowaniu raportu kredytowego oznacza nowe zapytanie. Dla większości kupujących efekt jest niewielki i znacznie mniejszy niż skutek otwarcia nowej karty kredytowej lub sfinansowania samochodu w trakcie poszukiwań.

Co może unieważnić wstępną akceptację przed jej wygaśnięciem

Wstępna akceptacja opisuje migawkę Państwa finansów. Zmiana obrazu może sprawić, że list przestanie być prawdziwy, nawet jeśli data na nim wciąż jest aktualna. Zanim zrobią Państwo cokolwiek z poniższej listy, proszę najpierw zadzwonić do doradcy kredytowego. Wiele z tych sytuacji ma wykonalne rozwiązanie, jeśli wiemy o nich z wyprzedzeniem.

• Zmiana pracy, przejście z pensji na prowizję lub rozpoczęcie samozatrudnienia
• Finansowanie samochodu, mebli lub sprzętu AGD albo otwieranie nowych kart kredytowych
• Pominięcie płatności czegokolwiek, co jest raportowane do biur kredytowych
• Przenoszenie pieniędzy między rachunkami lub duże wpłaty gotówkowe, których nie da się udokumentować
• Wydanie środków przeznaczonych na wkład własny i koszty zamknięcia
• Poręczenie kredytu dla kogoś innego
• Zmiana na typ nieruchomości, którego list nie przewidywał, na przykład mieszkanie własnościowe (condo), budynek wielorodzinny lub dom na dużej działce

Dlaczego lokalny list o wstępnej akceptacji ma wagę w Crystal Lake i Appleton

Gdy agent sprzedającego w Crystal Lake lub Appleton przegląda konkurencyjne oferty, pytanie brzmi, który kupujący faktycznie zamknie transakcję, na czas i bez dramatów. Nazwa na górze listu o wstępnej akceptacji jest częścią tej odpowiedzi. List od kredytodawcy, o którym agent nigdy nie słyszał, to kartka papieru. List od banku, z którym agent już zamykał transakcje, z doradcą kredytowym, który odbiera telefon, to referencja.

Home State Bank jest w Crystal Lake od 1915 roku i akceptuje, zamyka oraz obsługuje swoje kredyty na miejscu, z centrali przy Grant Street i biura kredytów hipotecznych w Appleton przy Westhill Boulevard. Nasi doradcy kredytowi mogą potwierdzić agentowi sprzedającego dokładnie, co zostało przejrzane, a ponieważ decyzje zapadają lokalnie, nietypowe sytuacje, takie jak dochód z samozatrudnienia czy wyjątkowa nieruchomość, dostają przemyślaną odpowiedź. Nic z tego nie gwarantuje przyjęcia oferty ani ostatecznej akceptacji. Oznacza jednak, że list odzwierciedla rzeczywisty przegląd wykonany przez ludzi, do których lokalni agenci mogą się dodzwonić.

Jak utrzymać aktualność wstępnej akceptacji podczas długich poszukiwań

Jeśli poszukiwania się przeciągają, proszę traktować wstępną akceptację jak paszport: odnowić ją, zanim będzie potrzebna. Proszę przesyłać zaktualizowane odcinki wypłat i wyciągi, gdy się pojawiają, informować doradcę kredytowego o zmianie przedziału cenowego lub docelowych miejscowości i prosić o zaktualizowany list przed weekendem oglądania domów, a nie w wieczór składania oferty. Warto też zapytać, czy list może być wystawiony na kwotę każdej oferty, aby nie ujawniać sprzedającemu swojego pułapu.