Co oznacza contingent w ogłoszeniu o domu?

Sprzedający przyjął ofertę, ale sprzedaż wciąż zależy od jednego lub więcej warunków, takich jak finansowanie kupującego, inspekcja, wycena lub sprzedaż obecnego domu kupującego.

Jaka jest różnica między contingent a pending?

Contingent oznacza, że warunki są wciąż otwarte i transakcja może się rozpaść. Pending zasadniczo oznacza, że warunki zostały spełnione lub uchylone i sprzedaż zmierza do zamknięcia. Dokładne definicje różnią się między systemami MLS.

Czy mogę złożyć ofertę na dom ze statusem contingent?

Zwykle tak. Wielu sprzedających przyjmuje oferty rezerwowe, zwłaszcza gdy pierwsza oferta ma warunek sprzedaży obecnego domu. Jeśli pierwszy kupujący nie może wykonać umowy, oferta rezerwowa może przesunąć się na pierwsze miejsce.

Czy warto zrezygnować z warunku inspekcji, aby wygrać?

Rzadko uważamy, że warto ryzykować. Krótsze okno inspekcji, wcześniej umówiony inspektor i obietnica zgłaszania tylko istotnych wad często dają większość korzyści konkurencyjnej przy zachowaniu ochrony.

Czy wstępna akceptacja zastępuje warunek finansowania?

Nie. Wstępna akceptacja sprawia, że warunek finansowania znacznie mniej niepokoi sprzedającego, ale to warunek chroni Państwa zadatek, gdy z kredytem stanie się coś nieoczekiwanego, na przykład zmiana pracy lub problem z nieruchomością.

Strategia zakupu

Oferta warunkowa: co chroni każdy warunek zawieszający i jak pozostać konkurencyjnym bez rezygnowania z nich

Oferta warunkowa to oferta kupna domu, która staje się ostateczna dopiero po spełnieniu określonych warunków: kredyt zostaje zaakceptowany, inspekcja wypada zadowalająco, wycena domu się zgadza albo sprzedaje się Państwa obecny dom. Warunki zawieszające (contingencies) to sposób, w jaki kupujący chronią swój zadatek (earnest money), a na konkurencyjnym rynku to także to, czemu sprzedający się sprzeciwiają. Oto co robi każdy z nich i jak napisać mocną ofertę bez pozbawiania się ochrony.

Zespół kredytów hipotecznych Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Zaktualizowano 18 września 20266 min czytania

Co właściwie oznacza oferta warunkowa

Każdy warunek zawieszający to wyjście z terminem. Jeśli warunek nie zostanie spełniony do daty z umowy, a Państwo złożą zawiadomienie w sposób wymagany umową, zwykle mogą Państwo odstąpić i odzyskać zadatek. Gdy warunek zostaje spełniony, uchylony lub wygasa, to wyjście się zamyka.

Sprzedający czytają warunki zawieszające jako ryzyko. Każdy z nich to sposób, w jaki transakcja może się rozpaść po zdjęciu domu z rynku. Pytanie nigdy więc nie brzmi, czy warunki są dobre, czy złe. Brzmi: których Państwo potrzebują, jak krótkie mogą być i jak wiarygodnie wygląda z nimi Państwa oferta.

Główne warunki zawieszające obok siebie

Większość ofert na nieruchomości mieszkalne w Illinois i Wisconsin używa jakiejś kombinacji tych czterech.

Typowe warunki zawieszające przy zakupie
Warunek zawieszający	Co chroni	Jak go zachować i pozostać konkurencyjnym
Warunek finansowania	Państwa zadatek, jeśli kredyt nie zostanie zaakceptowany	Uzyskać pełną wstępną akceptację z przejrzanymi dokumentami i zgodzić się na krótki termin zobowiązania kredytowego, którego dotrzymanie potwierdzi kredytodawca
Warunek inspekcji	Państwa prawo do zgłoszenia wad lub odstąpienia po profesjonalnej inspekcji	Umówić inspektora przed napisaniem oferty, skrócić okno i ograniczyć żądania do istotnych wad
Warunek wyceny	Państwa prawo do renegocjacji lub odstąpienia, jeśli wartość wypadnie poniżej ceny	Zachować go, ale rozważyć klauzulę pokrycia luki w wycenie z limitem, na który naprawdę Państwa stać
Warunek sprzedaży obecnego domu	Państwa, jeśli obecny dom nie sprzeda się lub nie zamknie na czas	Zastąpić go finansowaniem pomostowym albo zakwalifikować się z obiema ratami, jeśli finanse na to pozwalają

Contingent a pending: co mówi status ogłoszenia

Gdy ogłoszenie pokazuje contingent, sprzedający przyjął ofertę, ale jeden lub więcej warunków zawieszających jest wciąż otwartych. Gdy pokazuje pending, warunki zostały zasadniczo spełnione lub uchylone i sprzedaż zmierza do zamknięcia. Każdy system MLS definiuje własne statusy, więc dokładne etykiety różnią się między północnym Illinois a północno-wschodnim Wisconsin, a niektóre dodają warianty, takie jak continuing to show (dalsze pokazywanie).

Dla kupującego contingent jest wart telefonu, a pending zwykle nie. Jeśli przyjęta oferta zależy od sprzedaży domu kupującego, sprzedający może wciąż przyjmować oferty rezerwowe, a czysta oferta rezerwowa może przesunąć się na pierwsze miejsce, jeśli pierwsza transakcja utknie.

Warunek sprzedaży obecnego domu i jego alternatywy

To warunek, którego sprzedający lubią najmniej, bo wiąże ich sprzedaż z domem, o którym nic nie wiedzą. Standardowe formularze obu stanów dają sprzedającemu zawór bezpieczeństwa. Formularz WB-11 w Wisconsin łączy warunek zamknięcia sprzedaży nieruchomości kupującego z klauzulą wypchnięcia (bump clause): jeśli sprzedający przyjmie wiarygodną ofertę wtórną i złoży zawiadomienie, kupujący ma określoną liczbę godzin, 72, jeśli pole pozostawiono puste, aby uchylić warunek i przedstawić dowód posiadania środków lub finansowania pomostowego, w przeciwnym razie oferta staje się nieważna. Umowa Multi-Board w Illinois ma podobny zapis, zwany zwykle kick-out notice, z liczbą godzin wpisywaną przez strony.

Proszę zwrócić uwagę, co formularz z Wisconsin uznaje za naprawę: dowód finansowania pomostowego. Kredyt pomostowy pożycza pod kapitał własny w Państwa obecnym domu, aby mogli Państwo najpierw kupić, a potem sprzedać, i pozwala napisać ofertę bez warunku sprzedaży obecnego domu. Jak działa, ile kosztuje i kiedy nie ma sensu, opisaliśmy w naszym poradniku o kupowaniu przed sprzedażą z kredytem pomostowym.

Kredyt pomostowy: najpierw kupić, potem sprzedać. Najlepszy, gdy mają Państwo znaczny kapitał własny i dom, który powinien szybko się sprzedać.
Kwalifikacja z obiema ratami: jeśli Państwa dochód udźwignie oba kredyty hipoteczne, warunek nie jest potrzebny.
Najpierw sprzedać z wynajmem zwrotnym: zamknąć sprzedaż i przez krótki okres wynajmować stary dom od kupującego, szukając nowego.
Zachować warunek, ale go wzmocnić: mieć własny dom już pod umową, z zakończoną inspekcją, zanim złożą Państwo ofertę.

Przegląd przez prawnika w Illinois i formularze ofert w Wisconsin

W północnym Illinois umowa Multi-Board Residential Real Estate Contract daje prawnikowi każdej ze stron pięć dni roboczych od przyjęcia oferty na zatwierdzenie umowy, jej odrzucenie lub zaproponowanie zmian. Odrzucenie nie może opierać się wyłącznie na cenie zakupu, a sama cena nie podlega modyfikacji. Okno na profesjonalną inspekcję zwykle biegnie w tym samym czasie. Jeden szczegół zaskakuje kupujących: na obecnym formularzu, jeśli żadna opcja inspekcji nie zostanie parafowana, domyślnie obowiązuje rezygnacja z profesjonalnych inspekcji. Proszę upewnić się, że parafowano właściwe pole.

Wisconsin działa inaczej. Oferty pisze się na formularzach zatwierdzonych przez Real Estate Examining Board, a WB-11 nie ma wbudowanego okresu przeglądu przez prawnika. Państwa ochroną są wybrane warunki zawieszające: inspekcja, zobowiązanie finansowania, wycena i zamknięcie sprzedaży nieruchomości kupującego, każdy z własnym terminem, a przy inspekcji i wycenie z wyborem, czy sprzedający ma prawo do naprawy. Zawsze mogą Państwo zatrudnić prawnika do przeglądu oferty przed podpisaniem, a przy nietypowej nieruchomości to dobrze wydane pieniądze.

Jak kredytodawca wzmacnia ofertę warunkową

Warunek finansowania jest tylko tak ryzykowny, jak finansowanie, które za nim stoi. Wstępna akceptacja, przy której faktycznie przejrzano dochody, aktywa i historię kredytową, mówi agentowi sprzedającego, że największa niewiadoma jest już załatwiona. Ponieważ Home State Bank akceptuje, zamyka i obsługuje kredyty na miejscu, agent sprzedającego w Woodstock lub Neenah może zadzwonić do lokalnego doradcy kredytowego i uzyskać prostą odpowiedź, na jakim etapie jest sprawa.

Zanim zgodzą się Państwo na jakikolwiek termin finansowania lub wyceny, proszę zapytać nas, czy możemy go dotrzymać. Krótki termin, którego mogą Państwo dotrzymać, wzmacnia ofertę. Termin, który Państwo przekroczą, może kosztować warunek zawieszający, a wraz z nim ochronę zadatku.

Najczęstsze pytania

Co oznacza contingent w ogłoszeniu o domu?: Sprzedający przyjął ofertę, ale sprzedaż wciąż zależy od jednego lub więcej warunków, takich jak finansowanie kupującego, inspekcja, wycena lub sprzedaż obecnego domu kupującego.
Jaka jest różnica między contingent a pending?: Contingent oznacza, że warunki są wciąż otwarte i transakcja może się rozpaść. Pending zasadniczo oznacza, że warunki zostały spełnione lub uchylone i sprzedaż zmierza do zamknięcia. Dokładne definicje różnią się między systemami MLS.
Czy mogę złożyć ofertę na dom ze statusem contingent?: Zwykle tak. Wielu sprzedających przyjmuje oferty rezerwowe, zwłaszcza gdy pierwsza oferta ma warunek sprzedaży obecnego domu. Jeśli pierwszy kupujący nie może wykonać umowy, oferta rezerwowa może przesunąć się na pierwsze miejsce.
Czy warto zrezygnować z warunku inspekcji, aby wygrać?: Rzadko uważamy, że warto ryzykować. Krótsze okno inspekcji, wcześniej umówiony inspektor i obietnica zgłaszania tylko istotnych wad często dają większość korzyści konkurencyjnej przy zachowaniu ochrony.
Czy wstępna akceptacja zastępuje warunek finansowania?: Nie. Wstępna akceptacja sprawia, że warunek finansowania znacznie mniej niepokoi sprzedającego, ale to warunek chroni Państwa zadatek, gdy z kredytem stanie się coś nieoczekiwanego, na przykład zmiana pracy lub problem z nieruchomością.

Źródła

Ten artykuł zawiera informacje ogólne, nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej i nie jest zobowiązaniem do udzielenia kredytu. Warunki programów, limity i oprocentowanie ulegają zmianom; aktualne dane należy potwierdzić u doradcy kredytowego. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Członek FDIC · Kredytodawca Równych Szans Mieszkaniowych.