Luka w wycenie (appraisal gap): co zrobić, gdy wycena domu wypada nisko

Czym jest luka w wycenie i dlaczego kredytodawcę to obchodzi

Luka w wycenie to różnica między ceną w Państwa umowie a wartością, jaką niezależny rzeczoznawca przypisuje domowi. Pojawia się najczęściej na konkurencyjnych rynkach, gdzie kupujący licytują powyżej najnowszych porównywalnych sprzedaży, a rzeczoznawca, który musi opierać się na zamkniętych transakcjach, nie może podążyć za nimi do samej góry.

Luka ma znaczenie, bo kredytodawcy ustalają wysokość kredytu na podstawie niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wyceny. Jeśli planowali Państwo wkład własny 10%, kredytodawca pożyczy 90% wartości z wyceny, a nie 90% ceny. Cena w umowie się nie zmieniła, więc brakujące dolary stają się gotówką, którą muszą Państwo wnieść, chyba że zmieni się sama transakcja.

Przykład z liczbami: jak niska wycena zmienia gotówkę do zamknięcia

Weźmy umowę na $350,000 w Cary lub Kaukauna z planowanym wkładem własnym 10% i wyceną $335,000. Koszty zamknięcia i przedpłaty pominięto, aby porównanie było czyste. To ilustracje, nie oferty.

Pięć opcji, gdy wycena domu wypadła nisko

Żadna z nich nie jest automatycznie słuszna. Najlepszy wybór zależy od tego, ile mają Państwo gotówki, jak bardzo chcą tego domu i jak dużą przewagę ma sprzedający.

• Renegocjować cenę. Sprzedający, który wraca na rynek, prawdopodobnie napotka ten sam problem z wyceną u następnego kupującego z kredytem, a to realna karta przetargowa.
• Pokryć lukę gotówką, w całości lub w części. Pieniądze na lukę są dodatkiem do wkładu własnego i kosztów zamknięcia, a kredytodawca będzie musiał zobaczyć, skąd pochodzą.
• Podzielić różnicę. Najczęstszy wynik, jaki widzimy: sprzedający schodzi z ceny częściowo, a kupujący dokłada resztę.
• Poprosić o ponowne rozpatrzenie wartości, jeśli wycena zawiera rzeczywiste błędy lub pominęła lepsze porównywalne sprzedaże.
• Odstąpić, jeśli umowa zawiera warunek zawieszający dotyczący wyceny (appraisal contingency) lub warunek finansowania, który to obejmuje. Proszę sprawdzić terminy z agentem lub prawnikiem, zanim się Państwo na tym oprą.

Ponowne rozpatrzenie wartości: formalny sposób zakwestionowania wyceny

Od 2024 roku Fannie Mae, Freddie Mac i FHA wymagają od kredytodawców standardowego procesu ponownego rozpatrzenia wartości na wniosek kredytobiorcy, zwykle skracanego do ROV (reconsideration of value). Gdy wysyłamy Państwu kopię wyceny, wysyłamy też informację wyjaśniającą, jak o nie wystąpić.

Zgodnie z zasadami Fannie Mae Państwa wniosek wskazuje konkretne części raportu, które uważają Państwo za błędne lub niepoparte dowodami, i może zawierać dodatkowe dane lub do pięciu porównywalnych nieruchomości, ze źródłem każdej z nich. Na jedną wycenę dopuszcza się tylko jedno ROV na wniosek kredytobiorcy. Kredytodawca rozpatruje wniosek, przesyła go rzeczoznawcy w standardowym formacie, a rzeczoznawca albo koryguje raport, albo wyjaśnia, dlaczego wartość pozostaje bez zmian.

ROV działa, gdy istnieje problem faktyczny: błędny metraż, pominięta sypialnia, nieuwzględniona wykończona piwnica albo bliższa i nowsza sprzedaż, której rzeczoznawca nie użył. Nie działa jako argument, że dom jest wart więcej, bo licytowały go trzy osoby. Państwa agent nieruchomości jest zwykle najlepszym źródłem porównywalnych sprzedaży.

Klauzule pokrycia luki w wycenie i warunek zawieszający dotyczący wyceny

Klauzula pokrycia luki w wycenie to obietnica w ofercie, że zapłacą Państwo pewną kwotę ponad wartość z wyceny, zwykle z limitem, na przykład do $10,000. Sprawia, że oferta z kredytem wygląda dla sprzedającego bardziej jak gotówkowa. Jest też zobowiązaniem do wniesienia realnych pieniędzy, więc proszę nigdy nie wpisywać kwoty, której nie mają Państwo w banku po odliczeniu wkładu własnego, kosztów zamknięcia i zapasu.

W Wisconsin zatwierdzony przez stan formularz WB-11 Residential Offer to Purchase zawiera opcjonalny warunek zawieszający dotyczący wyceny. Jeśli jest zaznaczony, a wycena wypada poniżej ceny, kupujący dostarcza raport i pisemne zastrzeżenie w terminie z oferty. Jeśli sprzedający ma prawo do naprawy, może utrzymać transakcję, obniżając cenę do wartości z wyceny, w ciągu pięciu dni, chyba że oferta stanowi inaczej. Jeśli sprzedający nie może lub nie chce, oferta staje się nieważna. Formularz zaznacza też, że klauzula zmieniająca (amendatory clause) FHA, VA lub USDA może mieć pierwszeństwo przed tym warunkiem.

W północnym Illinois większość zakupów zawiera się na formularzu Multi-Board Residential Real Estate Contract. Jego paragraf o finansowaniu uzależnia transakcję od akceptacji kredytu, a kwestie wyceny zwykle reguluje się w tym paragrafie lub w osobnym aneksie o wycenie. Zapis o luce dodaje zazwyczaj Państwa agent lub dodaje się go podczas przeglądu przez prawnika. W obu stanach proszę poprosić agenta lub prawnika o potwierdzenie, co dokładnie mówi Państwa umowa, zanim z czegokolwiek Państwo zrezygnują.

Gdzie kredytodawca portfelowy może pomóc, a gdzie nie

Niska wycena to problem wartości i żaden kredytodawca nie może po prostu zignorować wartości swojego zabezpieczenia. Kredytodawca portfelowy może natomiast czasem rozwiązać problemy, które z nią podróżują. Ponieważ Home State Bank może zatrzymywać kredyty w swoim portfelu, możemy rozważyć struktury, których rynek wtórny nie kupi: nietypową nieruchomość, dla której porównywalne sprzedaże są nieliczne, albo kredyt pomostowy, który uwalnia kapitał własny z Państwa obecnego domu, aby mieli Państwo gotówkę na pokrycie luki.

Nic z tego nie dzieje się automatycznie i każda sprawa jest analizowana indywidualnie. Praktyczna rada jest prosta: proszę zadzwonić do doradcy kredytowego w dniu, w którym przychodzi wycena. Terminy umowne na zgłoszenie zastrzeżeń do wartości są krótkie, a opcji jest najwięcej na początku.