Kupno przed sprzedażą w hrabstwie McHenry: jak działa kredyt pomostowy w banku, który go zatrzymuje

Czym jest kredyt pomostowy

Kredyt pomostowy (bridge loan) to pożyczka pod kapitał własny w domu, który Państwo opuszczają, na sfinansowanie wkładu własnego na dom, który Państwo kupują. Jest krótkoterminowy, zwykle od sześciu do dwunastu miesięcy, i zostaje spłacony, gdy stary dom zostanie sprzedany. Struktury bywają różne: niektóre kredyty pomostowe całkowicie zastępują obecny kredyt hipoteczny, inne są za nim jako drugie obciążenie. Tak czy inaczej cel jest ten sam: gotówka na zamknięcie transakcji zakupu nowego domu, zanim stary się sprzeda.

Jak to wygląda na prawdziwym wniosku

Załóżmy, że mają Państwo dom w Lake in the Hills wart $425,000 z kredytem hipotecznym $180,000 i kupują Państwo w Crystal Lake za $520,000. Kredyt pomostowy w wysokości $120,000 pod obecny kapitał własny staje się wkładem własnym. Zamykają Państwo zakup nowego domu z kredytem konwencjonalnym na $400,000, przeprowadzają się, wystawiają stary dom pusty i przygotowany do prezentacji, a kredyt pomostowy spłacają po jego sprzedaży. Przez kilka miesięcy ponoszą Państwo trzy raty; to cena za niepisanie oferty warunkowej.

• Typowa kwota kredytu pomostowego: do 80% wartości obecnego domu, pomniejszone o istniejący kredyt hipoteczny
• Okres: od 6 do 12 miesięcy, tylko odsetki, bez kary za wcześniejszą spłatę
• Kwalifikacja: wliczamy ratę kredytu pomostowego do Państwa wskaźników albo pomijamy ją przy rezerwach i wystawionym na sprzedaż domu
• Szybkość: kredyt pomostowy z banku portfelowego może zostać zamknięty w tym samym czasie co zakup, czasem w niecałe dwa tygodnie

Dlaczego większość kredytodawców odmawia

Kredytów pomostowych nie da się sprzedać Fannie Mae ani Freddie Mac, więc kredytodawca, który sprzedaje każdy kredyt, nie ma gdzie go umieścić. Bank portfelowy trzyma go w bilansie, co oznacza, że możemy go analizować z użyciem własnego osądu: dom już wystawiony na sprzedaż przez dobrego agenta, kredytobiorca z rezerwami i realistyczna cena dostają zgodę. Oznacza to również, że gdy stary dom się sprzeda, spłata to jeden telefon do tego samego budynku.

Alternatywy, szczerze

Kredyt pomostowy nie zawsze jest właściwym narzędziem. Trzy inne, z których regularnie korzystamy:

• HELOC na obecnym domu, otwarty przed wystawieniem go na sprzedaż. Tańszy niż kredyt pomostowy, jeśli mają Państwo czas, ale wielu kredytodawców zamraża lub odrzuca HELOC, gdy dom jest już na rynku.
• Ponowna amortyzacja (recast): zakup z niewielkim wkładem własnym, a następnie wpłata środków ze sprzedaży na nowy kredyt i ponowne przeliczenie raty. Działa z naszymi kredytami portfelowymi i większością kredytów konwencjonalnych za niewielką opłatą.
• Wynajem zwrotny (rent-back): wynegocjowanie pozostania w sprzedanym domu przez 30 do 60 dni po zamknięciu transakcji, co czasem całkowicie eliminuje potrzebę kredytu pomostowego.

Co przygotować

Aktualny wyciąg z kredytu hipotecznego domu, który Państwo opuszczają, umowę z agentem lub opinię agenta nieruchomości o cenie, standardowe dokumenty dochodowe i majątkowe oraz umowę lub docelową cenę nowego domu. Z tym doradca kredytowy może w jednej rozmowie powiedzieć, czy pasuje kredyt pomostowy, HELOC czy ponowna amortyzacja, i jak wygląda koszt utrzymania obu nieruchomości przez miesiące, w których będą Państwo mieć obie.