Kredyt pod kapitał własny, HELOC czy refinansowanie z wypłatą gotówki: co pozwoli zachować oprocentowanie 3%
Większość właścicieli domów w hrabstwie McHenry i Fox Valley, którzy kupili lub refinansowali między 2020 a 2022 rokiem, ma dwie rzeczy: dużo kapitału własnego w nieruchomości i oprocentowanie kredytu, jakiego już nigdy nie zobaczą. Cała kwestia sprowadza się do tego, jak skorzystać z kapitału, nie rezygnując z oprocentowania. Oto trzy narzędzia, rachunek, który je rozróżnia, i sposób, w jaki podejmujemy decyzje z klientami.
Zespół kredytów hipotecznych Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Zaktualizowano 9 września 20267 min czytaniaTrzy narzędzia w jednej tabeli
| Kredyt pod kapitał własny (home equity loan) | HELOC | Refinansowanie z wypłatą gotówki | |
|---|---|---|---|
| Co to jest | Stała kwota jednorazowo, drugie obciążenie | Odnawialna linia, drugie obciążenie | Nowy, większy pierwszy kredyt hipoteczny |
| Oprocentowanie | Stałe | Zmienne, powiązane ze stopą Prime | Stałe lub ARM, według bieżącego rynku |
| Państwa pierwszy kredyt | Nietknięty | Nietknięty | Zastąpiony |
| Najlepsze do | Jedna znana kwota (dach, czesne, konsolidacja) | Wydatki ciągłe lub niepewne (projekty, rezerwa) | Duża kwota, gdy obecne oprocentowanie jest bliskie dzisiejszemu |
| Koszty zamknięcia | Niskie; w niektórych programach brak | Niskie; opłata roczna | Pełne koszty refinansowania |
| W Home State Bank | Portfelowy, decyzja lokalna | Portfelowy, 10 lat wypłat / 20 lat spłaty, opłata roczna $50 | Konwencjonalny, FHA, VA lub portfelowy |
Rachunek stopy mieszanej
Załóżmy, że są Państwo winni $250,000 przy 3% i chcą $75,000 na kuchnię i spłatę kart kredytowych. Refinansowanie z wypłatą gotówki do $325,000 przy dzisiejszym oprocentowaniu, powiedzmy 6.5%, podnosi oprocentowanie całych $325,000. Kredyt pod kapitał własny przy 8% na $75,000 podnosi tylko koszt nowych pieniędzy. Stopa mieszana przy opcji z dwoma kredytami to (250,000 × 3% + 75,000 × 8%) ÷ 325,000, czyli około 4.15%. To liczba do porównania ze stopą refinansowania i dlatego zachowanie pierwszego kredytu prawie zawsze wygrywa, gdy oprocentowanie jest poniżej 5%.
Odwróćmy liczby. Jeśli kupili Państwo w 2023 roku przy 7.25%, refinansowanie z wypłatą gotówki przy 6.5% obniża oprocentowanie całego salda i dodaje gotówkę. Wtedy wygrywa jeden kredyt, a przy okazji znika druga rata.
Kredyt pod kapitał własny czy HELOC?
Gdy już zdecydują Państwo zachować pierwszy kredyt, wybór zależy od sposobu wydawania. Kredyt pod kapitał własny ze stałym oprocentowaniem pasuje do jednej znanej kwoty: oferty wykonawcy, rachunku za czesne, spłaty zadłużenia. Ratę znają Państwo od pierwszego dnia i nigdy się nie zmienia. HELOC pasuje do projektu o niepewnym harmonogramie, rezerwy, której mogą Państwo nigdy nie tknąć, lub pomostu na wkład własny na kolejny dom. Odsetki płacą Państwo tylko od wypłaconej kwoty, według zmiennej stopy, w okresie wypłat, po którym następuje spłata. Nasz HELOC przez dziesięć lat obejmuje tylko odsetki, a potem jest spłacany przez dwadzieścia lat, z opłatą roczną $50.
Ryzykiem w HELOC jest zmienne oprocentowanie. Stopa Prime potrafiła w ciągu kilku lat przesunąć się o kilka punktów. Jeśli mieliby Państwo przez to nie spać, lepiej wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem.
Ile kapitału własnego mogą Państwo wykorzystać
Większość programów ogranicza łączny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości do 80% do 85%, co oznacza, że pierwszy kredyt plus nowy kredyt nie mogą przekroczyć tej części wartości domu. Przy domu w Crystal Lake za $450,000 z pierwszym kredytem $250,000 limit 80% pozostawia $110,000 dostępnego kapitału. Refinansowania z wypłatą gotówki mają podobne limity; VA pozwala na więcej uprawnionym weteranom. Wartości na obu naszych rynkach wzrosły od 2020 roku na tyle, że wielu klientów ma więcej przestrzeni, niż się spodziewa.
Co robimy inaczej
Kredyty pod kapitał własny i HELOC w Home State Bank to produkty portfelowe. Decyzje zapadają w Crystal Lake, często w ciągu kilku dni, a obsługa kredytu nigdy nie opuszcza banku. Powiemy też Państwu, kiedy odpowiedzią jest żadne z powyższych, bo i tak bywa: mały projekt czasem lepiej sfinansować z oszczędności niż z obciążenia domu.
Najczęstsze pytania
- Czy odsetki od HELOC lub kredytu pod kapitał własny można odliczyć od podatku?
- Zasadniczo tylko wtedy, gdy środki są przeznaczone na zakup, budowę lub istotne ulepszenie domu zabezpieczającego kredyt, i z zastrzeżeniem ogólnych limitów. Proszę zapytać swojego doradcę podatkowego; my nie udzielamy porad podatkowych.
- Czy mogę dostać HELOC w Wisconsin w Państwa oddziale w Appleton?
- Tak. Ten sam portfelowy HELOC i kredyt pod kapitał własny są dostępne dla właścicieli domów z Fox Valley przez oddział w Appleton.
- Jak szybko można zamknąć kredyt pod kapitał własny?
- Ponieważ to decyzja portfelowa podejmowana na miejscu, często w ciągu dwóch do trzech tygodni, szybciej niż pełne refinansowanie.
Ten artykuł zawiera informacje ogólne, nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej i nie jest zobowiązaniem do udzielenia kredytu. Warunki programów, limity i oprocentowanie ulegają zmianom; aktualne dane należy potwierdzić u doradcy kredytowego. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Członek FDIC · Kredytodawca Równych Szans Mieszkaniowych.
