Jak pozbyć się PMI: trzy sposoby, na jakie się kończy, i kiedy refinansowanie wygrywa z czekaniem

Wyjście pierwsze: wniosek przy 80% wartości nieruchomości (loan-to-value)

Na mocy Homeowners Protection Act mogą Państwo wystąpić o anulowanie, gdy saldo kredytu osiągnie 80% pierwotnej wartości domu, czyli ceny zakupu lub wyceny z dnia zamknięcia transakcji, w zależności od tego, która była niższa. Wniosek musi być złożony na piśmie, kredyt musi być spłacany terminowo z dobrą historią płatności i nie może istnieć drugie obciążenie hipoteczne. Firma obsługująca kredyt (servicer) może wymagać dowodu, że wartość nie spadła.

Dwie rzeczy to przyspieszają. Liczą się dodatkowe wpłaty na kapitał. A jeśli ulepszyli Państwo dom lub rynek poszedł w górę, wiele firm obsługujących kredyt przyjmie nową wycenę wykazującą 80% bieżącej wartości, co na rynku hrabstwa McHenry lub Fox Valley, gdzie ceny rosną od 2020 roku, może skrócić harmonogram o lata.

Wyjście drugie: kończy się automatycznie przy 78%

Jeśli nigdy Państwo nie wystąpią z wnioskiem, firma obsługująca kredyt musi anulować PMI, gdy saldo zgodnie z harmonogramem osiągnie 78% pierwotnej wartości, pod warunkiem terminowej spłaty. Podstawą jest pierwotny harmonogram amortyzacji, a nie dzisiejsza wartość domu. Przy kredycie na 30 lat z wkładem własnym 5% to mniej więcej jedenasty rok. Jest też zasada połowy okresu: w połowie okresu kredytowania PMI kończy się niezależnie od wartości, jeśli spłacają Państwo kredyt terminowo.

Wyjście trzecie: refinansowanie na kredyt bez PMI

Jeśli dom jest wart na tyle dużo, że nowy kredyt wyniósłby nie więcej niż 80% dzisiejszej wartości, refinansowanie usuwa PMI od pierwszego dnia. Pytanie brzmi, czy koszt jest tego wart, a to zależy od obecnego oprocentowania. Ktoś, kto kupił w 2021 roku przy 3%, prawie nigdy nie powinien refinansować, by pozbyć się $150 PMI; wzrost oprocentowania kosztowałby więcej niż ubezpieczenie. Ktoś, kto kupił w 2023 lub 2024 roku przy 7% lub wyżej, może stwierdzić, że refinansowanie opłaca się podwójnie: niższe oprocentowanie i brak PMI.

FHA działa inaczej

Kredyty FHA nie mają prywatnego ubezpieczenia kredytu; mają składkę ubezpieczeniową FHA (MIP), a Homeowners Protection Act ich nie dotyczy. W większości kredytów FHA udzielonych od 2013 roku z wkładem własnym poniżej 10% składka obowiązuje przez cały okres kredytu. Jedynym wyjściem jest refinansowanie na kredyt konwencjonalny, gdy mają Państwo 20% kapitału własnego w nieruchomości, i jest to jedno z najczęstszych refinansowań, jakie zamykamy dla kupujących po raz pierwszy po trzech do pięciu latach.

Co może tu zrobić kredytodawca portfelowy

Ponieważ Home State Bank sam obsługuje swoje kredyty portfelowe, nasz zespół obsługi kredytów może spojrzeć na aktualną wycenę i historię płatności i podjąć decyzję o anulowaniu bez kierowania wniosku przez ogólnokrajowe call center. W przypadku kredytów, które sprzedaliśmy, powiemy Państwu dokładnie, do której firmy obsługującej napisać i co załączyć. Tak czy inaczej, warto zacząć od ostatniego wyciągu i odszukać pierwotną kwotę kredytu oraz wartość nieruchomości; wszystko powyżej zaczyna się od tych dwóch liczb.