Mieszkanie własnościowe (condo) czy dom szeregowy (townhouse): co faktycznie Państwo posiadają, ile kosztuje wspólnota (HOA) i jak finansuje się każde z nich

Condo czy townhouse: różnica we własności

W mieszkaniu własnościowym (condo) posiadają Państwo wnętrze swojego lokalu oraz udział we wszystkim pozostałym: gruncie, dachu, ścianach zewnętrznych, korytarzach, parkingu. Wspólnota utrzymuje i ubezpiecza te części wspólne. Kondominia w Illinois tworzy się na podstawie Condominium Property Act, a w Wisconsin na podstawie rozdziału 703 statutów stanowych.

W typowym domu szeregowym (townhouse) posiadają Państwo budynek i działkę, na której stoi, a wspólnota posiada i utrzymuje części wspólne, takie jak prywatne ulice, stawy czy klub. Kredytodawcy nazywają taki układ planowaną zabudową jednostkową, w skrócie PUD (planned unit development). Zwykle odpowiadają Państwo za własny dach i elewację, chyba że dokumenty wspólnoty stanowią inaczej.

I tu haczyk: etykieta w ogłoszeniu opisuje styl zabudowy, a nie formę prawną. Dom w stylu szeregowym może prawnie być kondominium i na naszych rynkach tak bywa. O tym, które zasady obowiązują, decydują deklaracja i opis prawny nieruchomości, więc proszę zapytać agenta, zanim napiszą Państwo ofertę.

Obok siebie

Ogólne porównanie. Każda wspólnota pisze własne zasady, więc proszę traktować to jako typowy wzorzec, a nie obietnicę dotyczącą konkretnego osiedla.

Jak opłaty HOA i specjalne opłaty liczą się do wskaźnika zadłużenia do dochodu

Opłaty HOA są częścią Państwa raty mieszkaniowej na potrzeby kwalifikacji. Definicja miesięcznych kosztów mieszkaniowych Fannie Mae obejmuje składki na wspólnotę i specjalne opłaty, tuż obok kapitału, odsetek, podatków i ubezpieczenia. Składki nie budują kapitału własnego, ale zajmują miejsce we wskaźniku zadłużenia do dochodu (DTI) dokładnie tak jak rata kredytu.

Przybliżona ilustracja: przy przykładowej stopie 6.5% na kredycie ze stałym oprocentowaniem na 30 lat $300 miesięcznie składek zajmuje w budżecie mniej więcej tyle miejsca co $47,000 kwoty kredytu. To nie czyni condo złą ofertą, bo te składki mogą płacić za dach, elewację, odśnieżanie i ubezpieczenie, za które inaczej płaciliby Państwo sami. Oznacza to jednak, że dwa domy w tej samej cenie mogą kwalifikować się zupełnie inaczej.

Specjalne opłaty to jednorazowe lub wieloletnie obciążenia na duże projekty, których rezerwy nie pokryją, takie jak dachy, parkingi czy windy. Proszę poprosić o aktualny budżet, stan rezerw, najnowsze studium rezerw, jeśli istnieje, i protokoły zebrań z ostatniego roku. Nadchodzące opłaty pojawiają się najpierw w protokołach.

Finansowanie condo: przegląd projektu oraz listy FHA i VA

Przy finansowaniu condo kredytodawca analizuje dwie rzeczy: Państwa i budynek. Dla większości condo w zabudowie zwartej kredyt kierowany do Fannie Mae lub Freddie Mac wymaga przeglądu projektu obejmującego budżet i rezerwy wspólnoty, ubezpieczenie, zaległe składki, spory sądowe, powierzchnię komercyjną i liczbę lokali w rękach jednego właściciela. Projekt, który przechodzi, nazywa się warrantable. Fannie Mae odstępuje od przeglądu projektu dla lokali condo w zabudowie wolnostojącej, dla projektów dwu- do czterolokalowych i dla PUD, co jest jednym z powodów, dla których kredyt na townhouse bywa prostszy.

Projekt, który nie przechodzi, jest non-warrantable, i większość kredytodawców nie może sfinansować w nim lokalu. Jako kredytodawca portfelowy możemy sami przejrzeć wspólnotę i w wielu przypadkach zatrzymać kredyt w swoim portfelu. Nasz poradnik o kredytach na condo non-warrantable wyjaśnia testy i przebieg takiego przeglądu.

Kredyty rządowe dodają kolejny krok. FHA ubezpiecza kredyty na condo w projektach zatwierdzonych przez FHA, które można wyszukać w wyszukiwarce kondominiów HUD, a także oferuje zatwierdzenie pojedynczego lokalu w niezatwierdzonym projekcie spełniającym jej warunki, w tym co najmniej pięć lokali w projekcie i limit udziału kredytów FHA w budynku. VA wymaga, aby projekt condo był na jej liście zaakceptowanych, którą można przeszukać w raporcie VA o kondominiach. Townhouse, który prawnie jest PUD, nie potrzebuje żadnego z tych zatwierdzeń.

Ubezpieczenie: HO-6 a HO-3

Wspólnota condo ma polisę zbiorczą na budynek i części wspólne. Państwo mają polisę HO-6 na to, czego polisa zbiorcza nie obejmuje: rzeczy osobiste, odpowiedzialność cywilną oraz, w zależności od polisy zbiorczej, wykończenie wnętrza, szafki i armaturę. Fannie Mae wymaga polisy HO-6, gdy polisa zbiorcza nie obejmuje wnętrza lokalu lub gdy ma udział własny na lokal, w kwocie wystarczającej do odtworzenia lokalu. Proszę zapytać agenta ubezpieczeniowego także o ochronę od opłat z tytułu szkody (loss assessment), która pomaga, gdy wspólnota obciąża właścicieli udziałem własnym z roszczenia.

Właściciel townhouse, który posiada budynek, zwykle kupuje polisę HO-3 dla właściciela domu obejmującą sam budynek, tak jak przy domu wolnostojącym. Składka jest zwykle wyższa niż przy HO-6, co równoważy część różnicy w opłatach wspólnoty. Jeśli osiedle domów szeregowych prawnie jest kondominium, obowiązuje zamiast tego układ HO-6 plus polisa zbiorcza.

Odsprzedaż i co widzimy w lokalnych osiedlach

Odsprzedaż podąża za finansowaniem. Im więcej typów kredytów kupujący może użyć na Państwa lokal, tym więcej mają Państwo kupujących przy sprzedaży. Condo w projekcie, który nie jest zatwierdzony przez FHA lub VA albo staje się non-warrantable z powodu pozwu lub cienkich rezerw, ma mniejszą pulę kupujących, dopóki problem nie zostanie rozwiązany. Townhouse omija większość z tego, choć dzieli ściany, a często też limity wynajmu i zasady dotyczące elewacji.

W Crystal Lake i Algonquin domy w zabudowie zwartej są często częścią większych wspólnot z profesjonalnym zarządem. W Appleton i Neenah widzimy też mniejsze, samodzielnie zarządzane wspólnoty, czasem zaledwie kilka budynków. Mała nie znaczy zła, a składki są często niższe, ale rezerwy bywają cienkie i jedna duża naprawa może oznaczać specjalną opłatę. W obu stanach dokumenty mówią więcej niż zdjęcia z ogłoszenia. Czytamy budżety wspólnot co tydzień i chętnie przejrzymy jeden z Państwem przed złożeniem oferty.