Finansowanie barndominium: dlaczego jest trudniejsze niż zwykły kredyt hipoteczny i co sprawia, że da się je sfinansować

Dlaczego finansowanie barndominium jest trudniejsze niż zwykły kredyt hipoteczny

Większość kredytów hipotecznych jest udzielana z myślą o sprzedaży do Fannie Mae lub Freddie Mac albo o ubezpieczeniu przez agencję rządową. Te programy nie zakazują nietypowych domów. Selling Guide Fannie Mae mówi, że kredyty na unikalne lub nietradycyjne budownictwo są dopuszczalne, pod warunkiem że rzeczoznawca ma wystarczające informacje, aby wydać wiarygodną opinię o wartości rynkowej. Ten warunek jest właśnie tym, co utrudnia kredyt na barndominium.

Rzeczoznawca potrzebuje porównywalnych transakcji (comparable sales): niedawnych, pobliskich sprzedaży podobnych nieruchomości. Na dużej części wiejskiego hrabstwa McHenry lub wsi Fox Valley może nie być żadnej niedawnej sprzedaży innego domu o konstrukcji słupowej w rozsądnej odległości. Wytyczne pozwalają rzeczoznawcom opierać się na starszych transakcjach, konkurencyjnych okolicach i innych danych rynkowych, ale nadal muszą wykazać, że nieruchomość jest zbywalna. Jeśli nie potrafią, wycena wychodzi nisko albo sprawa utyka.

• Porównywalne transakcje: mało lub wcale niedawnych sprzedaży podobnych domów w okolicy
• Rodzaj konstrukcji: budynki o konstrukcji słupowej i stalowej są nieznane części analityków kredytowych i ubezpieczycieli
• Przestrzeń mieszana: skromny dom połączony z warsztatem dwa razy większym może wyglądać bardziej jak budynek komercyjny lub rolniczy niż mieszkalny
• Zabudowania gospodarcze i areał: Fannie Mae prosi kredytodawców o ustalenie, czy nieruchomość ze znacznymi zabudowaniami gospodarczymi ma charakter mieszkalny, czy rolniczy

Co sprawia, że barndominium lub dom o konstrukcji słupowej da się sfinansować

Projekty, które uzyskują finansowanie, wyglądają na papierze jak domy. Kredytodawca i rzeczoznawca chcą zobaczyć budynek mieszkalny, który akurat wykorzystuje konstrukcję słupową lub stalową, a nie halę na słupach z sypialnią w rogu.

• Trwały fundament zaprojektowany dla budynku mieszkalnego. Fundament obwodowy lub projektowana płyta to o wiele łatwiejsza rozmowa niż słupy wkopane w grunt
• Plan zagospodarowania dopuszczający dom jednorodzinny, pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i pozwolenie na użytkowanie na koniec
• Budowa zgodna z kodeksem budownictwa mieszkaniowego. W Wisconsin jest to Uniform Dwelling Code, ogólnostanowy kodeks dla domów jedno- i dwurodzinnych, egzekwowany przez certyfikowanych inspektorów gminnych lub hrabstwa. W Illinois jest to kodeks przyjęty przez Państwa gminę lub hrabstwo
• Rozsądny udział powierzchni mieszkalnej. Im większa część powierzchni to wykończona przestrzeń mieszkalna, a nie warsztat, tym bardziej wycena przypomina wycenę domu
• Mieszkalne wykończenia i instalacje: izolacja i zgodność z normami energetycznymi, konwencjonalne ogrzewanie i chłodzenie, okna ewakuacyjne, prawdziwa kuchnia i łazienki
• Porównywalne transakcje. Proszę zapytać lokalnego agenta, czy w ostatnich latach sprzedano w okolicy jakieś domy o konstrukcji słupowej lub stalowej. Nawet dwa lub trzy pomagają

Porównanie opcji kredytu na barndominium

W świecie agencji nie ma specjalnego produktu kredytowego dla barndominium. Dopasowują Państwo nietypowy dom do jednego ze zwykłych kanałów, a dopasowanie bywa różne.

Dlaczego kredyt budowlany przechodzący w hipoteczny u lokalnego kredytodawcy portfelowego to naturalna ścieżka

Kredytodawca portfelowy zatrzymuje kredyty w swoich księgach, więc pytanie nie brzmi, czy wniosek pasuje do listy kontrolnej inwestora. Pytanie brzmi, czy projekt ma sens: kredytobiorca, wykonawca, plany, budżet i wartość po ukończeniu. Lokalny kredytodawca zna też lokalny rynek, w tym to, czy w okolicy sprzedawano domy o konstrukcji słupowej.

Kredyt budowlany przechodzący w hipoteczny (construction-to-permanent) finansuje budowę w transzach w miarę wykonywania i odbioru prac, z ratami samych odsetek w trakcie budowy, a po ukończeniu domu przekształca się w zwykły kredyt hipoteczny. Jeśli już są Państwo właścicielami ziemi, Państwa kapitał własny w niej często może zostać zaliczony na poczet wkładu własnego. Proszę spodziewać się dokładniejszej weryfikacji i być może wyższego wkładu własnego niż przy tradycyjnym domu, bo nietypowa nieruchomość niesie dla kredytodawcy większe ryzyko przy odsprzedaży.

Home State Bank udziela kredytów budowlanych przechodzących w hipoteczne, kredytów na działkę i kredytów portfelowych we własnym zakresie. Nie obiecamy, że każde barndominium da się sfinansować. Niektórych się nie da, a wolimy powiedzieć to na etapie planów niż po tym, jak zapłacą Państwo za zestaw. Chętnie spojrzymy na Państwa plany, działkę i liczby i udzielimy szczerej odpowiedzi.

Plan zagospodarowania, studnie i szamba na wsi w Wisconsin i w hrabstwie McHenry

Proszę zacząć od planu zagospodarowania, zanim kupią Państwo ziemię. Na terenach niewłączonych do gmin w hrabstwie McHenry zagospodarowaniem przestrzennym zarządza wydział Planning and Development hrabstwa na podstawie Unified Development Ordinance, a pozwolenia na budowę przechodzą przez weryfikację zagospodarowania, wód opadowych i planów. W Wisconsin zagospodarowanie może leżeć w gestii gminy (town), hrabstwa lub obu, a przepisy dotyczące terenów nadbrzeżnych dodają kolejną warstwę w pobliżu jezior i rzek. Proszę zapytać konkretnie, czy dom z dobudowanym warsztatem planowanej wielkości jest dozwolony oraz czy obowiązują minimalne rozmiary domu, zasady dotyczące materiałów elewacyjnych lub limity powierzchni pomocniczej.

Ostrożnie z budynkami, na które wydano pozwolenie jako na obiekty rolnicze. Budynek rolniczy nie jest domem mieszkalnym, a jego późniejsze przekształcenie bywa kosztowne i trudne do sfinansowania. Proszę od pierwszego dnia uzyskać pozwolenie na budynek mieszkalny.

Większość wiejskich działek potrzebuje własnej studni i systemu septycznego (septic). Oba stany je regulują, a pozwolenia zwykle wydaje hrabstwo. Najpierw wykonuje się badanie gruntu, a działka wymagająca systemu kopcowego (mound) lub innego rozwiązania inżynieryjnego może znacząco podnieść budżet. Kredytodawcy będą chcieli, aby koszty studni i szamba znalazły się w budżecie budowy, i mogą poprosić o badanie wody.

Ubezpieczenie i koszt barndominium: proszę wcześnie zdobyć realne wyceny

Nie każdy ubezpieczyciel wystawia polisy mieszkaniowe na domy o konstrukcji słupowej lub stalowej, a ci, którzy to robią, mogą inaczej traktować część warsztatową, zwłaszcza jeśli będzie w niej sprzęt firmowy. W trakcie budowy będą Państwo potrzebować ubezpieczenia budowy (builder's risk), a po ukończeniu polisy mieszkaniowej, i kredytodawca będzie wymagał obu. Proszę uzyskać wycenę ubezpieczenia w tym samym czasie, co oferty budowlane.

Jeśli chodzi o koszt barndominium, proszę podchodzić sceptycznie do ogólnokrajowych kwot za stopę kwadratową. Często opisują one skorupę budynku lub zestaw, a nie gotowy dom, a my nie znaleźliśmy wiarygodnego publicznego źródła lokalnych liczb, więc żadnej nie podamy. Uczciwy budżet obejmuje ziemię, podjazd, prace terenowe, fundament, skorupę budynku, wykończenie wnętrz, instalacje, studnię, szambo, przyłącza mediów, pozwolenia i rezerwę. Wykończony do standardów mieszkalnych dom o konstrukcji słupowej nie jest automatycznie tańszy od domu o konstrukcji szkieletowej. Liczba, która się liczy, to kompletna, pisemna oferta od lokalnego wykonawcy, i to ją właśnie Państwa kredytodawca podda analizie.