Kredyt na działkę: jak sfinansować grunt w Illinois i Wisconsin przed budową

Dlaczego grunt trudniej sfinansować niż dom

Większość kredytów hipotecznych na domy jest sprzedawana do Fannie Mae lub Freddie Mac albo ubezpieczana przez FHA, VA lub USDA. Te programy są zbudowane wokół domu, w którym ktoś zamieszka. Nie ma odpowiednika krajowego rynku dla kredytu zabezpieczonego wyłącznie niezabudowanym gruntem, więc kredyt na grunt jest niemal zawsze produktem bankowym: bank pożycza własne pieniądze i zatrzymuje kredyt w swoim portfelu.

Grunt jest też bardziej ryzykownym zabezpieczeniem. Nie daje schronienia ani dochodu, sprzedaje się dłużej niż dom, a jego wartość zależy od tego, czy można na nim budować. Federalne wytyczne bankowe to odzwierciedlają. Nadzorcze limity wskaźnika LTV obowiązujące banki są dla gruntu niższe niż dla każdego innego rodzaju kredytu na nieruchomość.

Grunt surowy a działka uzbrojona

Kredytodawcy dzielą grunty na dwie szerokie grupy. Grunt surowy nie ma ulepszeń: brak dostępu do drogi lub tylko służebność, brak mediów, może brak pomiaru geodezyjnego. Działka uzbrojona jest gotowa do zabudowy, zwykle w wydzielonym osiedlu, z drogą publiczną, mediami na granicy działki i ustalonym już przeznaczeniem w planie zagospodarowania.

Im bliżej gruntowi do pozwolenia na budowę, tym łatwiejszy kredyt na niezabudowany grunt. Działka w osiedlu w Huntley lub Little Chute, na której wykonawca mógłby zacząć w przyszłym miesiącu, to zupełnie inna prośba niż 40 akrów lasu z drogą leśną. Oba czasem da się sfinansować, ale przy surowej działce proszę spodziewać się większego wkładu i więcej pracy domowej.

Jak zwykle wyglądają wkład własny i warunki kredytu na działkę

Na całym rynku kredyty na grunt mają zwykle kilka wspólnych cech. Wkłady własne są większe niż przy kredycie na dom, zwykle gdzieś od 20% do 50% w zależności od rodzaju gruntu. Okresy są krótsze, często z ratą balonową lub zmiennym oprocentowaniem zamiast stałego na 30 lat. Stopy są zwykle wyższe niż przy kredytach na dom, bo zabezpieczenie jest bardziej ryzykowne, a kredytu nie da się sprzedać.

To ogólne wzorce rynkowe, nie nasze warunki. Home State Bank udziela kredytów na działki w ramach swojej działalności portfelowej i budowlanej, a warunki zależą od działki, Państwa planów i finansów. Proszę zapytać doradcę kredytowego o aktualne warunki kredytów na działki i przynieść na tę rozmowę harmonogram budowy, bo to, kiedy planują Państwo budować, kształtuje kredyt.

Na co bank patrzy, zanim sfinansuje grunt

Przy domu wycena i inspekcja odpowiadają na większość pytań o nieruchomość. Przy gruncie pytanie jest prostsze i trudniejsze: czy mogą Państwo zbudować tu to, co planują, po koszcie, który ma sens? O te rzeczy pytamy i warto je sprawdzić przed podpisaniem oferty albo wpisać je do niej jako warunki zawieszające.

• Dostęp prawny: front przy drodze publicznej lub zarejestrowana służebność. Działkę bez dostępu prawnego bardzo trudno sfinansować.
• Przeznaczenie i możliwość zabudowy: proszę potwierdzić w hrabstwie lub gminie, że dom jest dozwolonym przeznaczeniem i że działka spełnia minimalne wymogi powierzchni, szerokości i odległości od granic.
• Szambo: poza obszarami obsługiwanymi przez kanalizację potrzebują Państwo gleby, która utrzyma system. W Wisconsin certyfikowany badacz gleby ocenia teren pod prywatny przydomowy system oczyszczania ścieków, a hrabstwo wydaje pozwolenie sanitarne. W hrabstwie McHenry Department of Health wydaje pozwolenia na szamba i studnie na podstawie oceny gleby.
• Woda: przyłącze gminne albo studnia. Proszę zapytać, ile dają pobliskie studnie i jak są głębokie.
• Media: odległość do prądu, gazu i internetu oraz kto płaci za ich doprowadzenie. Długi podjazd i długa linia energetyczna mogą zmienić budżet.
• Pomiar geodezyjny: aktualny pomiar granic pokazujący służebności i naruszenia granic.
• Strefa zalewowa i tereny podmokłe: proszę sprawdzić mapę powodziową FEMA i zapytać o zmapowane tereny podmokłe, które mogą zmniejszyć powierzchnię pod zabudowę.
• Tytuł własności: umowy, ograniczenia w akcie własności i ewentualne zasady wspólnoty dotyczące wielkości lub stylu domu.

Przejście z kredytu na działkę w kredyt budowlany przechodzący w hipoteczny

Kredyt na działkę to zwykle pierwszy krok. Gdy plany, wykonawca i budżet są gotowe, kredyt na działkę jest zazwyczaj spłacany kredytem budowlanym, a kapitał własny, który mają Państwo w gruncie, liczy się jako wkład własny na cały projekt. Jeśli kupili Państwo działkę za $80,000 z wkładem $24,000 i od tego czasu spłacili część salda, ten kapitał pracuje, gdy Państwo budują. Liczby tutaj są tylko przykładem.

Nasz kredyt budowlany przechodzący w hipoteczny (construction-to-permanent) jest pomyślany jako jeden kredyt, który pokrywa budowę, a po ukończeniu domu zamienia się w zwykły kredyt hipoteczny, co pozwala uniknąć drugiego zamknięcia. Jeśli znają już Państwo wykonawcę i spodziewają się startu w ciągu miesięcy, może mieć sens pominięcie osobnego kredytu na działkę i kupno gruntu w ramach kredytu budowlanego. Jeśli budowa jest za rok lub dalej, kredyt na działkę trzyma grunt, podczas gdy Państwo planują. Nasz poradnik o kredytach budowlanych przechodzących w hipoteczne opisuje transze, inspekcje i to, czego potrzebujemy od Państwa wykonawcy.

Kredyt na grunt w Wisconsin a kredyt na grunt w Illinois

Najczęstszy kredyt na grunt, o który pytają nas kupujący z Illinois, to działka budowlana w hrabstwie McHenry: działka w osiedlu w Huntley, Woodstock lub Marengo albo kilka akrów na terenie niewłączonym do żadnej gminy. Działki w osiedlach są zwykle najprostsze. Przy gruntach rolnych pytania dotyczą przeznaczenia w hrabstwie, szamba i studni, a czasem tego, czy ziemię rolną można podzielić na legalną działkę budowlaną. Proszę wcześnie porozmawiać z McHenry County Planning and Development.

W Wisconsin działki budowlane wokół Appleton, Neenah i Kaukauna wyglądają bardzo podobnie. Grunty rekreacyjne dalej na północ to inna prośba. Tereny łowieckie i działki nad jeziorami często mają dostęp przez służebność, tereny podmokłe i strefę ochrony brzegowej, która w Wisconsin obowiązuje w promieniu 1,000 stóp od jeziora i 300 stóp od rzeki lub strumienia i zasadniczo ustala 75-stopową odległość zabudowy od wody. Działka kupiona wyłącznie w celach rekreacyjnych, bez planu budowy, jest analizowana jako grunt surowy. Jeśli planują Państwo później domek lub dom nad jeziorem, proszę o tym powiedzieć i zajrzeć do naszego poradnika o finansowaniu domu nad jeziorem w Wisconsin.