Kredyty na podstawie wyciągów bankowych: jak działają, ile kosztują i alternatywa z pełną dokumentacją, o której większość samozatrudnionych nigdy nie słyszy

Czym jest kredyt na podstawie wyciągów bankowych

Kredyt hipoteczny na wyciągi bankowe to kredyt non-QM, co oznacza, że wykracza poza definicję kwalifikowanego kredytu hipotecznego (qualified mortgage) w przepisach federalnych i nie jest sprzedawany Fannie Mae ani Freddie Mac ani ubezpieczany przez FHA. Udzielają go wyspecjalizowani kredytodawcy, a finansują prywatni inwestorzy. Zamiast zeznań podatkowych kredytodawca wykorzystuje 12 lub 24 miesiące osobistych lub firmowych wyciągów bankowych, by oszacować Państwa dochód.

Nie jest to kredyt bez dokumentacji. Prawo federalne nadal wymaga, by kredytodawca w rozsądny sposób i w dobrej wierze ustalił, że są Państwo w stanie spłacić kredyt, na podstawie zweryfikowanych informacji. Wyciągi bankowe są tą weryfikacją. Zmienia się to, jakie dokumenty są używane i kto bierze na siebie ryzyko, a ponieważ inwestorzy biorą go więcej, każą sobie za to płacić.

Jak kredyt na wyciągi bankowe wylicza dochód

Kredytodawca sumuje kwalifikujące się wpływy z danego okresu, usuwa przelewy między Państwa własnymi kontami i pozycje jednorazowe, takie jak zwrot podatku czy sprzedaż ciężarówki, i dzieli przez liczbę miesięcy. Przy wyciągach osobistych może liczyć się większość pozostałych wpływów. Przy wyciągach firmowych kredytodawca stosuje współczynnik kosztów, bo przychody brutto to nie dochód. Stały współczynnik około 50% to typowy punkt wyjścia na tym rynku, a niektórzy kredytodawcy zastosują niższy, jeśli księgowy (CPA) lub osoba przygotowująca zeznania udokumentuje, że firma naprawdę działa oszczędniej.

Przykład pokazuje, dlaczego ludzie szukają tych kredytów. Właściciel firmy ogrodniczej z Woodstock wpłaca na konto firmowe średnio $20,000 miesięcznie. Przy współczynniku kosztów 50% kredytodawca liczy $10,000 miesięcznie. Zeznanie podatkowe tego samego właściciela, po amortyzacji sprzętu, biurze domowym i kosztach pojazdów, może wykazywać dochód netto bliższy $6,500 miesięcznie. Ta sama osoba, ta sama firma, bardzo różna zdolność nabywcza.

Dla kogo pasuje kredyt na wyciągi bankowe i jakie są kompromisy

Kredyty te pasują do właścicieli firm z ugruntowaną pozycją, zwykle z co najmniej dwuletnim stażem samozatrudnienia, których wpływy są stabilne, a zeznania podatkowe zaniżają przepływy gotówkowe. Mogą też pasować do osób pracujących na prowizji i niezależnych wykonawców rozliczanych na formularzu 1099, którzy mają duże odpisy.

Kompromisy są spójne na całym rynku, choć szczegóły różnią się między kredytodawcami. Opisujemy je ogólnie, bo to nie my je ustalamy i często się zmieniają.

• Cena: oprocentowanie i opłaty są zasadniczo wyższe niż przy kredycie konwencjonalnym dla tego samego kredytobiorcy, czasem znacząco
• Wkład własny: typowe są większe wkłady, zwłaszcza przy niższych wynikach kredytowych lub wyższych kwotach kredytu
• Rezerwy: częstym wymogiem jest kilka miesięcznych rat na koncie po zamknięciu transakcji
• Warunki: niektóre kredyty non-QM mają cechy takie jak okresy spłaty samych odsetek lub, przy nieruchomościach inwestycyjnych, kary za wcześniejszą spłatę. Warto ich szukać w umowie.
• Kontrola: każdy wpływ z danego okresu jest sprawdzany, więc należy spodziewać się pytań o duże lub nieregularne pozycje

Ryzyka warte przemyślenia

Pierwsze ryzyko jest proste: kwalifikacja na podstawie wpływów brutto może zatwierdzić ratę, którą Państwa rzeczywisty dochód na rękę z trudem udźwignie. Współczynnik kosztów to szacunek. Znają Państwo swoje prawdziwe marże lepiej niż jakikolwiek kredytodawca, więc warto ustalić własny budżet na podstawie tego, co firma faktycznie zostawia po podatkach.

Drugie to plan wyjścia. Wielu kredytobiorców bierze kredyt na wyciągi bankowe z zamiarem późniejszego refinansowania na coś tańszego. Działa to tylko wtedy, gdy w odpowiednim momencie współpracują zeznania podatkowe, oprocentowanie i wartość domu. A trzecie to spójność. Dochód, który zgłaszają Państwo do IRS, i dochód, który deklarują Państwo kredytodawcy, opisują tę samą firmę. Rzetelny kredyt na wyciągi bankowe opiera się na prawdziwych wpływach i uczciwych wyjaśnieniach, nigdy na historii innej niż ta z zeznania.

Kredyt na wyciągi bankowe a kredyt portfelowy z pełną dokumentacją

Między standardowym kredytem agencyjnym a kredytem non-QM jest trzecia droga i to właśnie ją może zaoferować bank lokalny. Home State Bank jest kredytodawcą portfelowym (bank zatrzymuje kredyt w swoim portfelu): możemy trzymać kredyty we własnych księgach oraz zatwierdzamy, zamykamy i obsługujemy je we własnym zakresie. Nadal korzystamy z Państwa zeznań podatkowych. Różnica polega na tym, że analityk kredytowy z uprawnieniami decyzyjnymi czyta je tak, jak zrobiłby to właściciel firmy, zamiast wrzucać dwa lata do formuły uśredniającej.

Jak wygląda rozsądna ocena kredytu hipotecznego dla samozatrudnionych

Trzy narzędzia wykonują większość pracy. Doliczenia zwrotne (add-backs): amortyzacja, umorzenie i niektóre wydatki jednorazowe obniżają dochód do opodatkowania, nie zmniejszając gotówki dostępnej na ratę za dom, a uważny analityk kredytowy dolicza je z powrotem. Bieżący rachunek zysków i strat: jeśli ten rok jest wyraźnie lepszy od poprzedniego, aktualne dane finansowe i aktywność na koncie mogą uzasadnić uwzględnienie tego trendu zamiast jego ignorowania. I jeden mocny rok: firma, która miała słaby rok z powodu, który już minął, albo młodsza firma z mocnym ostatnim rokiem, może być oceniana na podstawie tego, co prawdopodobnie się utrzyma, zamiast dwuletniej średniej, która ją karze.

Nawet wytyczne agencyjne mają więcej miejsca, niż mówi się wielu kredytobiorcom. Selling Guide Fannie Mae pozwala na przykład kredytodawcy udokumentować niektóre ugruntowane firmy zeznaniem podatkowym z jednego roku, gdy zezwala na to jego automatyczny system analizy kredytowej. Kredytodawca, który zna wytyczne, może czasem uzyskać akceptację konwencjonalną tam, gdzie inny widział odmowę.

Dla jasności: nie reklamujemy programu na wyciągi bankowe i nic tutaj nie jest obietnicą akceptacji. Jeśli są Państwo samozatrudnieni w hrabstwie McHenry lub Fox Valley, warto przynieść doradcy kredytowemu zeznania z dwóch lat, bieżący rachunek zysków i strat oraz kilka miesięcy wyciągów firmowych i zapytać, co jest dziś dostępne. Jeśli kredyt non-QM od innego kredytodawcy naprawdę będzie lepszym rozwiązaniem, też to Państwu powiemy.