Kredyty DSCR w Illinois: jak działa wskaźnik, czego wymagają kredytodawcy i jak bank lokalny patrzy na tę samą nieruchomość na wynajem

Czym jest kredyt DSCR i dlaczego inwestorzy z Illinois o niego pytają

DSCR to skrót od debt service coverage ratio, czyli wskaźnika pokrycia obsługi długu. W przypadku mieszkalnej nieruchomości na wynajem to miesięczny czynsz podzielony przez pełną miesięczną ratę mieszkaniową: kapitał, odsetki, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i ewentualne opłaty na rzecz wspólnoty. Wskaźnik 1.00 oznacza, że czynsz dokładnie pokrywa ratę. Wskaźnik 1.25 oznacza, że czynsz pokrywa ją z 25% zapasu.

Kredyt DSCR to nieagencyjny kredyt na nieruchomość inwestycyjną, który kwalifikuje Państwa głównie na podstawie tego wskaźnika. Kredytodawca nie zbiera zeznań podatkowych ani odcinków wypłaty i nie liczy osobistego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI). To przemawia do inwestorów, których zeznania podatkowe wykazują dużą amortyzację, do osób samozatrudnionych i do tych, którzy mają już więcej finansowanych nieruchomości, niż dopuszcza Fannie Mae.

Kredyty te istnieją z powodu sposobu, w jaki napisano federalne przepisy kredytowe. Zasada zdolności do spłaty (ability-to-repay) w Regulation Z dotyczy kredytu konsumenckiego. Kredyt udzielony głównie w celu biznesowym, a to obejmuje zakup nieruchomości na wynajem, w której nie będą Państwo mieszkać, zasadniczo pozostaje poza Regulation Z. Pozwala to prywatnym kredytodawcom i ich inwestorom ustalać własne standardy dokumentacji, a kredyt DSCR jest tego efektem.

Jak liczy się wskaźnik: przykład krok po kroku

Weźmy dom jednorodzinny na wynajem w McHenry w cenie $320,000, który według zestawienia czynszów rzeczoznawcy będzie wynajmowany za $2,400 miesięcznie. Przyjmiemy przykładowe oprocentowanie 7.5% przy kredycie na 30 lat. Ta stopa to okrągła liczba wyłącznie dla ilustracji, nie oferta nasza ani nikogo innego. Podatek od nieruchomości szacujemy na 2.4% wartości, co jest realistyczną liczbą do planowania w hrabstwie McHenry, a ubezpieczenie na $120 miesięcznie.

Typowe wymagania kredytów DSCR na dzisiejszym rynku

Nie ma jednego zbioru zasad, bo każdy kredytodawca DSCR i stojący za nim inwestorzy ustalają własne warunki. Poniżej opisujemy rynek jako całość, nie żadnego konkretnego kredytodawcę, a szczegóły często się zmieniają.

• Minimalny wskaźnik, zwykle gdzieś między 1.00 a 1.25. Niektórzy kredytodawcy schodzą poniżej 1.00 w zamian za większy wkład własny i wyższe oprocentowanie.
• Wkład własny zwykle 20% do 25% lub więcej, przy czym większy wkład jest wymagany, gdy spada wskaźnik lub wynik kredytowy.
• Minimalny wynik kredytowy, rezerwy w wysokości kilku miesięcznych rat po zamknięciu transakcji oraz wycena (appraisal) zawierająca zestawienie czynszów rynkowych.
• Czynsz udokumentowany istniejącą umową najmu, opinią rzeczoznawcy o czynszu rynkowym lub niższą z tych dwóch wartości.
• Podpisane oświadczenie, że nieruchomość służy celom biznesowym. Nie można mieszkać w nieruchomości finansowanej w ten sposób.
• Często kara za wcześniejszą spłatę przez pierwsze trzy do pięciu lat, a także często możliwość lub wymóg zamknięcia transakcji na spółkę LLC.

Zalety i wady kredytu DSCR

Zalety są realne. Mniej papierów, kredytowi jest obojętne, jak wygląda Państwa zeznanie podatkowe, zwykle nie ma limitu liczby posiadanych nieruchomości, a zamknięcie na LLC jest normą. Dla inwestora kupującego piątą czy dziesiątą nieruchomość to połączenie bywa jedyną praktyczną drogą.

Koszty są równie realne. Oprocentowanie i opłaty kredytów DSCR są zasadniczo wyższe niż przy konwencjonalnym kredycie na nieruchomość inwestycyjną dla tego samego kredytobiorcy, bo kredytodawca podejmuje większe ryzyko przy mniejszej dokumentacji. Kary za wcześniejszą spłatę mogą sprawić, że wczesna sprzedaż lub refinansowanie będą kosztowne. A ponieważ kredyty na cele biznesowe pozostają poza większością przepisów o kredytach hipotecznych dla konsumentów, nie otrzymują Państwo tych samych ustandaryzowanych zabezpieczeń, co przy kredycie na własny dom. Proszę przeczytać weksel (note) i aneks o wcześniejszej spłacie przed podpisaniem, nie po.

Niski wskaźnik to również ostrzeżenie, którego warto posłuchać. Nieruchomość ze wskaźnikiem 1.00 nie ma miejsca na miesiąc pustostanu, wymianę pieca ani kolejną podwyżkę podatku od nieruchomości. Kredytodawcy akceptują to ryzyko za odpowiednią cenę. To Państwo z nim żyją.

Konwencjonalny kredyt na nieruchomość inwestycyjną nadal jest punktem odniesienia

Zanim wybiorą Państwo kredyt DSCR, warto wycenić alternatywę. Matryca kwalifikowalności Fannie Mae dopuszcza zakup jednolokalowej nieruchomości inwestycyjnej z wkładem własnym już od 15% oraz nieruchomości inwestycyjnej od dwóch do czterech lokali z 25% wkładu, przy pełnej dokumentacji dochodu. Prognozowany czynsz można zaliczyć, zwykle w wysokości 75% umowy najmu lub czynszu rynkowego według rzeczoznawcy, aby pomóc w kwalifikacji.

Dla właściciela nieruchomości z pracą na etacie (W-2) lub czystymi zeznaniami podatkowymi i tylko kilkoma finansowanymi nieruchomościami kredyt konwencjonalny jest często tańszym wyborem. Kredyt DSCR ma sens wtedy, gdy przeszkodą jest dokumentacja, a nie sama transakcja.

Jak portfelowy bank lokalny patrzy na małego właściciela nieruchomości na wynajem

Bank lokalny, który zatrzymuje kredyty we własnych księgach, podchodzi do tego samego zakupu z drugiej strony. Zamiast patrzeć wyłącznie na nieruchomość, patrzymy na cały obraz, który bankowcy nazywają globalnym przepływem gotówki: Państwa dochód, posiadane już nieruchomości na wynajem i ich rzeczywiste czynsze, Państwa firmę, jeśli ją Państwo mają, zadłużenie i płynność finansową. Jedna nieruchomość z niskim wskaźnikiem może być zdrowym kredytem, gdy stoi za nią silny kredytobiorca, a świetny wskaźnik nie uratuje kredytobiorcy, który wszędzie indziej jest napięty do granic.

Lokalna wiedza naprawdę tu pracuje. Udzielamy kredytów w hrabstwie McHenry od 1915 roku i wiemy, za ile wynajmuje się mieszkanie z dwiema sypialniami przy stacji Metra w Crystal Lake, czym różni się dwurodzinny budynek (two-flat) przy Square w Woodstock od nowszego domu szeregowego (townhouse) w Lake in the Hills i co rachunki podatkowe hrabstwa McHenry robią z przepływem gotówki nieruchomości na wynajem. Kredytodawca spoza stanu polega na szacunku czynszu z formularza. My możemy go skonfrontować z ulicami, którymi jeździmy.

Mówiąc wprost: ten artykuł to wyjaśnienie rynku DSCR, a nie ogłoszenie, że Home State Bank oferuje produkt DSCR. Finansujemy nieruchomości na wynajem od jednego do czterech lokali i małe budynki wielorodzinne poprzez opcje konwencjonalne i portfelowe, a programy się zmieniają. Warto zapytać doradcę kredytowego, jakie opcje na nieruchomości inwestycyjne są dziś dostępne, przynieść adres i wysokość czynszu, a powiemy Państwu wprost, czy jesteśmy właściwym partnerem, czy lepszy będzie inny rodzaj kredytodawcy.