Jaka jest różnica między recastem a refinansowaniem?

Recast zachowuje istniejący kredyt, oprocentowanie i termin spłaty, a po jednorazowej wpłacie na kapitał obniża ratę. Refinansowanie zastępuje kredyt w całości, z nowym oprocentowaniem, nowym okresem i pełnymi kosztami zamknięcia. Recast wybiera się, gdy oprocentowanie jest już dobre; refinansowanie, gdy celem jest niższa stopa lub inny rodzaj kredytu.

Czy recast obniża oprocentowanie kredytu?

Nie. Oprocentowanie się nie zmienia. Płacą Państwo mniej odsetek w czasie, bo saldo jest mniejsze, a wymagana miesięczna rata spada, bo to mniejsze saldo jest rozłożone na ten sam pozostały okres.

Czy można zrobić recast kredytu FHA lub VA?

Zasadniczo nie. Recast to cecha kredytów konwencjonalnych i portfelowych, a obsługujący kredyty gwarantowane przez rząd zwykle go nie oferują. Kredytobiorcy FHA i VA nadal mogą nadpłacać kapitał lub rozważyć refinansowanie typu streamline. Obsługujący kredyt może potwierdzić, co dotyczy Państwa kredytu.

Czy raty co dwa tygodnie się opłacają?

Mogą się opłacać. Płacenie połowy raty co dwa tygodnie daje jedną dodatkową pełną ratę rocznie, co w naszym przykładzie skraca pozostałe 29 lat do około 23.5 roku. Proszę potwierdzić, że obsługujący kredyt zalicza nadwyżkę na kapitał i nie pobiera opłaty.

Czy lepiej zrobić recast, czy po prostu nadpłacać co miesiąc?

Nadpłacanie bez recastu oszczędza więcej odsetek i kończy kredyt szybciej. Recast obniża wymaganą ratę i daje elastyczność. Wielu kredytobiorców robi recast, a potem dalej płaci starą kwotę, co łączy większość obu korzyści.

Refinansowanie i kapitał własny

Ponowna amortyzacja (recast) kredytu hipotecznego: jak obniżyć ratę jednorazową wpłatą, bez refinansowania

Ponowna amortyzacja (recast) to najmniej znany sposób na obniżenie raty za dom. Dokonują Państwo dużej jednorazowej wpłaty na kapitał, a obsługujący kredyt (servicer) przelicza miesięczną ratę od niższego salda. Oprocentowanie, okres i sam kredyt pozostają bez zmian. Oto jak to działa, jak wypada w porównaniu z refinansowaniem i innymi sposobami wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego oraz kto powinien o to poprosić.

Zespół kredytów hipotecznych Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Zaktualizowano 17 września 20267 min czytania

Czym jest recast kredytu hipotecznego

Formalna nazwa to ponowna amortyzacja. Zwykle, gdy nadpłacają Państwo kapitał, wymagana rata się nie zmienia. Po prostu szybciej dochodzą Państwo do zerowego salda. Przy recaście obsługujący kredyt bierze nowe, niższe saldo i rozkłada je na pozostałe miesiące przy Państwa dotychczasowym oprocentowaniu. Efektem jest niższa wymagana rata do końca kredytu.

Nie ma nowego kredytu, więc nie ma nowego wniosku, wyceny, obsługi tytułu własności ani zamknięcia transakcji. Servicing Guide Fannie Mae opisuje procedurę dla kredytów konwencjonalnych: gdy kredytobiorca prosi o ponowną amortyzację po znaczącej nadpłacie kapitału, obsługujący kredyt dokumentuje zmianę krótką umową, a Fannie Mae nie traktuje tego jako modyfikacji kredytu. To krok administracyjny, a nie transakcja.

Typowe wymagania przy recaście

Recast to coś, co obsługujący kredyt może zaoferować, a nie coś, do czego kredytobiorca ma prawo, a warunki różnią się między obsługującymi. W ogólnym ujęciu większość kredytobiorców spotyka się z następującymi wymogami:

Minimalna jednorazowa wpłata, określona kwotowo lub jako udział w saldzie
Niewielka opłata manipulacyjna
Kredyt spłacany terminowo, z czystą historią ostatnich płatności
Kredyt konwencjonalny lub portfelowy. Kredyty gwarantowane przez rząd (FHA, VA i USDA) zasadniczo nie podlegają recastowi u obsługujących, więc ci kredytobiorcy zwykle rozważają nadpłaty lub refinansowanie
Zgoda inwestora, który jest właścicielem kredytu, jeśli został sprzedany

Recast a refinansowanie a nadpłaty a raty co dwa tygodnie

Wszystkie cztery podejścia atakują to samo saldo, ale robią różne rzeczy. Poniższy przykład zakłada kredyt $400,000 na 30 lat przy przykładowym oprocentowaniu 6.5%, rok po zaciągnięciu, z saldem około $395,500 i ratą kapitałowo-odsetkową $2,528. W trzech środkowych wierszach kredytobiorca ma $100,000 do przeznaczenia na kredyt. Oprocentowanie to zaokrąglona ilustracja, a nie oferta.

Przykład: saldo $395,500 przy hipotetycznym 6.5%, 29 lat do końca, obecna rata $2,528. Kwoty zaokrąglone.
Podejście	Koszt początkowy	Wymagana rata	Termin spłaty	Pozostałe odsetki
Nic nie robić	Brak	$2,528	29 lat	Około $484,000
Wpłacić $100,000 i zrobić recast	Opłata obsługującego za recast	$1,889	29 lat	Około $362,000
Wpłacić $100,000 bez recastu	Brak	$2,528	Około 15.5 roku	Około $174,000
Wpłacić $100,000 i refinansować nowym kredytem na 30 lat przy tym samym przykładowym oprocentowaniu	Pełne koszty zamknięcia	Około $1,868	30 lat	Około $377,000
Bez jednorazowej wpłaty; przejście na raty co dwa tygodnie	Brak (proszę sprawdzić opłaty obsługującego)	$2,528 plus równowartość około $211 więcej miesięcznie	Około 23.5 roku	Około $377,000

Jak czytać tę tabelę

Wpłata jednorazowa bez recastu oszczędza zdecydowanie najwięcej odsetek, bo nadal płacą Państwo dużą ratę od małego salda. Kompromis polega na tym, że wymagana rata nigdy nie spada. Jeśli celem jest wcześniejsza spłata kredytu, a budżet jest komfortowy, proszę pominąć recast.

Recast służy płynności finansowej. W tym przykładzie obniża wymaganą ratę o około $639 miesięcznie, zachowując dotychczasowy termin spłaty. Nadal mogą Państwo nadpłacać, kiedy chcą, więc recast daje niższe zobowiązanie, a szybszą spłatę pozostawia jako opcję, a nie wymóg.

Refinansowanie wygrywa z recastem tylko wtedy, gdy nowe oprocentowanie jest wyraźnie niższe od obecnego. Jeśli Państwa obecna stopa jest na poziomie dzisiejszego rynku lub poniżej, refinansowanie tylko po to, by obniżyć ratę, oznacza płacenie kosztów zamknięcia za mniej więcej to, co recast daje za niewielką opłatę. Nasz poradnik o tym, kiedy refinansować, omawia rachunek progu opłacalności.

Raty co dwa tygodnie działają, bo 26 półrat to 13 pełnych rat rocznie. To zdyscyplinowany sposób na wcześniejszą spłatę kredytu bez jednorazowej wpłaty. Proszę upewnić się, że obsługujący kredyt zalicza nadwyżkę na kapitał i nie pobiera opłaty za tę usługę. Ten sam efekt uzyskają Państwo, dodając jedną dwunastą raty do każdej miesięcznej płatności.

Najlepszy przypadek: kupili Państwo, zanim sprzedali

Klasyczny kandydat do recastu kupił nowy dom przed sprzedażą starego. Może skorzystali Państwo z kredytu pomostowego (bridge loan) albo wpłacili mniejszy wkład własny, niż chcieli, aby oferta mogła zostać złożona bez warunku zawieszającego sprzedaży domu (home-sale contingency). Nowy kredyt hipoteczny jest większy, niż planowano. Dwa miesiące później stary dom w Cary lub Neenah zostaje sprzedany i trzymają Państwo w ręku sześciocyfrowy czek.

Proszę przeznaczyć dochód ze sprzedaży na nowy kredyt, poprosić o recast, a rata wyląduje blisko poziomu, na jakim byłaby, gdyby najpierw Państwo sprzedali. Zachowali Państwo pierwotne oprocentowanie, nie zapłacili drugiego kompletu kosztów zamknięcia i nigdy nie musieli składać oferty warunkowej. Nasz poradnik o kupowaniu przed sprzedażą z kredytem pomostowym wyjaśnia pierwszą połowę tego planu.

Inni dobrzy kandydaci: spadek, sprzedaż firmy, duża premia albo emeryt, który chce mieć niższą wymaganą ratę, przechodząc na stały dochód.

Dlaczego obsługa kredytu we własnym zakresie ułatwia tę prośbę

Prośba o recast trafia do tego, kto obsługuje Państwa kredyt. W przypadku ogólnokrajowego obsługującego może to oznaczać automatyczną infolinię, formularz i czekanie. Home State Bank obsługuje swoje kredyty we własnym zakresie, więc osoba, którą Państwo pytają, to pracownik banku, który przechowuje Państwa akta, w Crystal Lake lub Appleton.

Jeśli planują Państwo najpierw kupić, a potem sprzedać, proszę poruszyć kwestię recastu przed zamknięciem nowego kredytu, a nie po. Wiedza z góry, czy taka opcja istnieje dla Państwa rodzaju kredytu i czego wymaga, pozwala zaplanować zakup, sprzedaż i ratę, z którą Państwo zostaną.

Najczęstsze pytania

Jaka jest różnica między recastem a refinansowaniem?: Recast zachowuje istniejący kredyt, oprocentowanie i termin spłaty, a po jednorazowej wpłacie na kapitał obniża ratę. Refinansowanie zastępuje kredyt w całości, z nowym oprocentowaniem, nowym okresem i pełnymi kosztami zamknięcia. Recast wybiera się, gdy oprocentowanie jest już dobre; refinansowanie, gdy celem jest niższa stopa lub inny rodzaj kredytu.
Czy recast obniża oprocentowanie kredytu?: Nie. Oprocentowanie się nie zmienia. Płacą Państwo mniej odsetek w czasie, bo saldo jest mniejsze, a wymagana miesięczna rata spada, bo to mniejsze saldo jest rozłożone na ten sam pozostały okres.
Czy można zrobić recast kredytu FHA lub VA?: Zasadniczo nie. Recast to cecha kredytów konwencjonalnych i portfelowych, a obsługujący kredyty gwarantowane przez rząd zwykle go nie oferują. Kredytobiorcy FHA i VA nadal mogą nadpłacać kapitał lub rozważyć refinansowanie typu streamline. Obsługujący kredyt może potwierdzić, co dotyczy Państwa kredytu.
Czy raty co dwa tygodnie się opłacają?: Mogą się opłacać. Płacenie połowy raty co dwa tygodnie daje jedną dodatkową pełną ratę rocznie, co w naszym przykładzie skraca pozostałe 29 lat do około 23.5 roku. Proszę potwierdzić, że obsługujący kredyt zalicza nadwyżkę na kapitał i nie pobiera opłaty.
Czy lepiej zrobić recast, czy po prostu nadpłacać co miesiąc?: Nadpłacanie bez recastu oszczędza więcej odsetek i kończy kredyt szybciej. Recast obniża wymaganą ratę i daje elastyczność. Wielu kredytobiorców robi recast, a potem dalej płaci starą kwotę, co łączy większość obu korzyści.

Źródła

Ten artykuł zawiera informacje ogólne, nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej i nie jest zobowiązaniem do udzielenia kredytu. Warunki programów, limity i oprocentowanie ulegają zmianom; aktualne dane należy potwierdzić u doradcy kredytowego. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Członek FDIC · Kredytodawca Równych Szans Mieszkaniowych.