Kredyt na 15 lat czy na 30 lat: rata, łączne odsetki i drogi pośrednie, które większość pomija

Kredyt na 15 lat czy na 30 lat: liczby obok siebie

Krótsze okresy często mają niższe oprocentowanie niż dłuższe, ponieważ pieniądze kredytodawcy są narażone na ryzyko krócej. Wielkość tej różnicy zmienia się wraz z rynkiem. Tabela poniżej używa okrągłych, hipotetycznych stóp, aby pokazać kształt tej wymiany, a nie wycenę Home State Bank. Kwoty obejmują tylko kapitał i odsetki przy kredycie $300,000; podatki i ubezpieczenie są takie same niezależnie od wybranego okresu.

W tym przykładzie rata przy 15 latach jest wyższa o około $635 miesięcznie i oszczędza w przybliżeniu $227,000 odsetek. Oba te fakty są prawdziwe jednocześnie. Kredyt na 15 lat jest zdecydowanie tańszy w całym okresie i wyraźnie trudniejszy do udźwignięcia co miesiąc.

Kredyt na 20 lat i inne drogi pośrednie

Kredyt na 20 lat dostaje mało uwagi, a zasługuje na więcej. W powyższym przykładzie kosztuje około $297 miesięcznie więcej niż 30-letni i przechwytuje w przybliżeniu $156,000 oszczędności na odsetkach, czyli ponad dwie trzecie tego, co oszczędza 15-letni, za mniej niż połowę wzrostu raty. Niektórzy kredytodawcy mogą też oferować inne okresy, na przykład 25 lub 10 lat. Proszę zapytać, zwłaszcza jeśli chcą Państwo mieć dom spłacony do konkretnej daty, takiej jak emerytura lub pierwsze czesne dziecka.

Wcześniejsza spłata kredytu na 30 lat dzięki dodatkowym spłatom kapitału

Druga droga pośrednia to wzięcie kredytu na 30 lat i spłacanie go jak krótszego. Dodatkowe spłaty kapitału skracają kredyt i zmniejszają odsetki, a mogą je Państwo przerwać w każdym miesiącu, gdy budżet się zaciśnie. Ta możliwość jest tu sednem: rata 15-letnia jest obowiązkiem, a dodatkowe $300 to wybór, którego dokonują Państwo na nowo co miesiąc.

Kompromis polega na tym, że płacą Państwo stopę 30-letnią zamiast zwykle niższej 15-letniej, a to wymaga prawdziwej dyscypliny. Proszę szczerze ocenić, czy dodatkowa spłata rzeczywiście będzie się odbywać. Zanim Państwo zaczną, proszę potwierdzić, że kredyt nie ma kary za wcześniejszą spłatę, i oznaczać dodatkowe kwoty jako kapitał, aby obsługa kredytu (servicing) księgowała je prawidłowo.

Czy raty co dwa tygodnie naprawdę działają?

Tak, ale mechanizm to prosta arytmetyka, nie magia. Płacenie połowy miesięcznej raty co dwa tygodnie oznacza 26 półrat rocznie, czyli 13 pełnych rat zamiast 12. Ta jedna dodatkowa rata rocznie skraca kredyt, w powyższym przykładzie do około 24 lat.

Dwie przestrogi. Po pierwsze, obsługa kredytu musi faktycznie księgować wpłaty w ten sposób; niektórzy przetrzymują częściowe wpłaty, aż uzbiera się pełna rata. Po drugie, nie powinni Państwo płacić zewnętrznej firmie opłaty za uruchomienie takiego planu. Podobny efekt daje dodanie jednej dwunastej raty do każdej regularnej raty miesięcznej jako dodatkowego kapitału. Ponieważ obsługujemy nasze kredyty na miejscu, kredytobiorca Home State Bank może zadzwonić lub wpaść do oddziału w Crystal Lake lub Appleton i zapytać, jak zostaną zaksięgowane dodatkowe wpłaty.

Jak okres kredytu wpływa na to, na co się Państwo kwalifikują

Kredytodawcy kwalifikują Państwa według raty, na którą się Państwo zapisują, więc krótszy okres podnosi wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI). Wytyczne Fannie Mae dopuszczają łączny wskaźnik DTI do 50% przy kredytach akceptowanych przez jej zautomatyzowany system analizy kredytowej, z niższymi limitami przy dokumentacji analizowanej ręcznie, a wiele akceptacji mieści się znacznie poniżej tego pułapu.

Weźmy gospodarstwo domowe zarabiające $9,000 miesięcznie, z ratami za samochód i kredyt studencki w wysokości $600 oraz $650 miesięcznie na podatki i ubezpieczenie. Przy przykładowej racie 30-letniej łączne zobowiązania wynoszą około $3,146, czyli wskaźnik około 35%. Przy przykładowej racie 15-letniej to około $3,782, czyli około 42%. Oba mogą być do zaakceptowania, ale krótszy okres zostawia znacznie mniej miejsca, a przy ciaśniejszym budżecie może przesądzić o akceptacji albo niższym przedziale cenowym. Jeśli naciągają Państwo budżet, aby kupić w konkurencyjnej części Algonquin lub Neenah, kredyt na 30 lat często jest tym, co umożliwia zakup.

Kto powinien wybrać który okres

Nie ma uniwersalnie słusznej odpowiedzi, ale są wzorce, które widzimy w hrabstwie McHenry i Fox Valley.

• Kredyt na 15 lat często pasuje kredytobiorcom ze stabilnym dochodem, pełnym funduszem awaryjnym, oszczędnościami emerytalnymi na dobrej drodze i celem posiadania domu na własność do określonej daty
• Kredyt na 30 lat często pasuje kupującym po raz pierwszy, gospodarstwom z dochodem zmiennym lub prowizyjnym, osobom samozatrudnionym i każdemu, kto ceni elastyczność
• Kredyt na 20 lat, albo na 30 lat z automatyczną dodatkową spłatą kapitału, często pasuje osobom pośrodku, które chcą skończyć wcześniej, ale nie za wszelką cenę
• Jeśli mają Państwo zadłużenie na kartach kredytowych lub inne wysoko oprocentowane, jego spłata w pierwszej kolejności zwykle jest lepsza niż przyspieszanie spłaty hipoteki

Refinansowanie na krótszy okres

Nie muszą Państwo decydować na zawsze pierwszego dnia. Wielu właścicieli domów zaczyna od kredytu na 30 lat i później refinansuje na 15 lub 20 lat, gdy dochody wzrosły lub dzieci wyrosły z przedszkola. Czy to się opłaca, zależy od dostępnej wtedy stopy, pozostałego salda i kosztów zamknięcia, więc proszę policzyć próg opłacalności tak samo jak przy każdym refinansowaniu.

Refinansowanie to nie jedyne narzędzie. Jeśli Państwa obecna stopa jest niższa niż dzisiejszy rynek, zatrzymanie kredytu i dodawanie kapitału co miesiąc jest zwykle lepsze niż refinansowanie na wyższą stopę tylko po to, by skrócić okres. Refinansowanie stopy i okresu ma największy sens, gdy mogą Państwo skrócić okres i uzyskać równą lub lepszą stopę.