Dlaczego rata mojego kredytu wzrosła, skoro mam stałe oprocentowanie?

Kapitał i odsetki się nie zmieniły. Wzrosła część escrow, ponieważ podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu lub oba te koszty okazały się wyższe, niż obsługujący kredyt oszacował. Roczna analiza escrow dopasowuje miesięczną wpłatę do nowych rachunków i pobiera ewentualny niedobór.

Czy muszę spłacić niedobór escrow w całości?

Zasadniczo nie. Zgodnie z Regulation X niedobór równy jednej miesięcznej wpłacie na escrow lub większy może być pobierany wyłącznie przez co najmniej 12 miesięcy, chyba że sami zdecydują się Państwo spłacić go wcześniej. O spłatę mniejszych niedoborów można poprosić w ciągu 30 dni. Spłata w całości obniża nową ratę, ale nie przywraca jej do poprzedniej wysokości.

Co się dzieje, jeśli mam nadwyżkę na rachunku escrow?

Jeśli nadwyżka wynosi $50 lub więcej, a kredyt jest spłacany terminowo, obsługujący kredyt musi ją zwrócić w ciągu 30 dni od analizy. Poniżej $50 obsługujący może ją zwrócić lub zaliczyć na poczet przyszłorocznych wpłat na escrow.

Ile obsługujący kredyt może przetrzymywać jako rezerwę escrow?

Nie więcej niż jedną szóstą szacowanych rocznych wypłat z rachunku escrow, czyli około dwóch miesięcy wpłat na escrow. Państwa dokumenty kredytowe lub prawo stanowe mogą ustalać niższy limit.

Czy mogę zrezygnować z escrow i samodzielnie płacić podatki i ubezpieczenie?

Czasami. Zależy to od rodzaju kredytu, Państwa kapitału własnego w nieruchomości i historii spłat. Niektóre programy kredytowe wymagają escrow, a wiele kredytów konwencjonalnych pozwala na zwolnienie z niego, gdy mają Państwo wystarczający kapitał własny. Proszę zapytać obsługującego kredyt, na co pozwala Państwa kredyt.

Podstawy kredytu hipotecznego

Niedobór na rachunku escrow: dlaczego rata kredytu hipotecznego wzrosła i co mogą Państwo z tym zrobić

Mają Państwo kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, a rata i tak właśnie wzrosła. W większości przypadków przyczyną jest niedobór na rachunku escrow (escrow shortage): podatek od nieruchomości lub ubezpieczenie domu kosztowały więcej, niż obsługujący kredyt (servicer) zebrał na ich pokrycie. Oto jak działa rachunek escrow, na co pozwalają przepisy federalne i jak zdecydować, czy spłacić niedobór od razu, czy rozłożyć go w czasie.

Zespół kredytów hipotecznych Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Zaktualizowano 21 września 20267 min czytania

Czym jest rachunek escrow i dlaczego stała rata się zmienia?

Miesięczna rata kredytu hipotecznego zwykle składa się z dwóch części. Kapitał i odsetki trafiają na spłatę kredytu i w kredycie o stałym oprocentowaniu ta część nigdy się nie zmienia. Druga część trafia na rachunek escrow (rachunek powierniczy na podatki i ubezpieczenie), z którego obsługujący kredyt opłaca Państwa podatek od nieruchomości i składkę ubezpieczenia domu (oraz ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli je Państwo mają), gdy przychodzi termin płatności.

Część escrow to szacunek. Obsługujący kredyt bierze ostatnie rachunki za podatek i ubezpieczenie, dzieli je przez dwanaście i pobiera tę kwotę co miesiąc. Kiedy rzeczywiste rachunki okazują się wyższe od szacunku, na rachunku brakuje środków i miesięczna kwota musi wzrosnąć, aby nadrobić różnicę. Państwa kredyt się nie zmienił. Zmienił się rachunek za podatek lub składka ubezpieczeniowa.

Roczna analiza escrow i rezerwa, na którą pozwala prawo

Rachunki escrow podlegają przepisom federalnym: Regulation X wydanej na podstawie ustawy Real Estate Settlement Procedures Act (12 CFR 1024.17). Wymaga ona, aby obsługujący kredyt raz w roku przeprowadził analizę escrow i w ciągu 30 dni od końca roku escrow przesłał Państwu roczne zestawienie rachunku escrow. Zestawienie pokazuje, ile zebrano, ile wypłacono, jakich rachunków spodziewa się w przyszłym roku oraz jaka będzie Państwa nowa rata.

Przepis ogranicza też, ile dodatkowych środków obsługujący kredyt może przetrzymywać. Rezerwa (cushion) nie może przekraczać jednej szóstej łącznych rocznych wypłat z rachunku, co odpowiada dwóm miesiącom wpłat na escrow. Jeśli Państwa podatek i ubezpieczenie wynoszą łącznie $9,000 rocznie, obsługujący kredyt może zatrzymać jako rezerwę najwyżej $1,500. Rezerwa istnieje po to, aby rachunek, który przyjdzie nieco wyższy niż oczekiwano, nie spowodował debetu na koncie.

Niedobór (shortage): saldo rachunku jest dodatnie, ale niższe od salda docelowego na dany moment roku
Deficyt (deficiency): rachunek faktycznie zszedł poniżej zera, ponieważ obsługujący kredyt wyłożył własne środki na opłacenie rachunku
Nadwyżka (surplus): na rachunku jest więcej, niż wynosi saldo docelowe wraz z dozwoloną rezerwą

Dlaczego niedobory escrow zdarzają się w hrabstwie McHenry i w Fox Valley

Najczęstszą przyczyną, jaką widzimy, jest pierwszy pełny rachunek za podatek po zakupie. Zarówno w Illinois, jak i w Wisconsin wartość nieruchomości do celów podatkowych ustala się według stanu na 1 stycznia, a w Illinois rachunki przychodzą z rocznym opóźnieniem. Jeśli kupili Państwo nowo wybudowany dom w Huntley lub Kaukauna, rachunek escrow mógł zostać ustalony na podstawie rachunku za pustą działkę albo dom w połowie ukończony. Kiedy rzeczoznawca podatkowy (assessor) uwzględni gotowy dom, podatek może gwałtownie skoczyć, a na rachunku escrow nagle brakuje sporej kwoty.

Domy z rynku wtórnego również potrafią zaskoczyć. W Illinois ulga dla seniorów ani zamrożenie wyceny (assessment freeze) poprzedniego właściciela nie przechodzą na Państwa, więc kolejny rachunek może być wyraźnie wyższy od tego, który wykorzystano przy zamknięciu transakcji. Ponowne wyceny, referenda szkolne i podwyżki podatków lokalnych trafiają w to samo miejsce: do Państwa analizy escrow.

Drugą przyczyną jest ubezpieczenie. Kiedy składka ubezpieczenia domu rośnie przy odnowieniu polisy, podwyżka pojawia się jako niedobór przy kolejnej analizie. Na to mają Państwo częściowy wpływ, bo polisę można porównać u innych ubezpieczycieli. Jeśli zmienią Państwo ubezpieczyciela, proszę przesłać obsługującemu kredyt nową stronę deklaracji polisy (declarations page), aby escrow został przeliczony według właściwej składki.

Państwa opcje: spłacić niedobór escrow w całości lub rozłożyć go na 12 miesięcy

Regulation X wyznacza możliwości. Jeśli niedobór jest mniejszy niż jedna miesięczna wpłata na escrow, obsługujący kredyt może go pozostawić bez zmian, poprosić Państwa o spłatę w ciągu 30 dni lub rozłożyć go na co najmniej 12 miesięcy. Jeśli niedobór jest równy jednej miesięcznej wpłacie na escrow lub większy, obsługujący kredyt może go pozostawić bez zmian lub rozłożyć na co najmniej 12 miesięcy. Nie może żądać dużego niedoboru w jednej racie, choć większość obsługujących pozwoli Państwu spłacić go w ten sposób, jeśli tak Państwo zdecydują.

Tak czy inaczej rata i tak rośnie, bo przyszłoroczne rachunki są wyższe i miesięczna wpłata musi im odpowiadać. Spłata niedoboru w całości usuwa jedynie część wyrównawczą. Oto uproszczony przykład na okrągłych liczbach.

Uproszczony przykład: podatek rośnie z $7,200 do $8,400, a ubezpieczenie z $1,800 do $2,400, co daje niedobór $1,200. Kapitał i odsetki w wysokości $1,900 nie zmieniają się.
	Przed analizą	Spłata niedoboru $1,200 w całości	Rozłożenie niedoboru na 12 miesięcy
Kapitał i odsetki	$1,900	$1,900	$1,900
Miesięczna wpłata na escrow	$750	$900	$900
Wyrównanie niedoboru	$0	$0	$100
Łączna rata miesięczna	$2,650	$2,800	$2,900
Rata w drugim roku, jeśli rachunki się nie zmienią	n/d	$2,800	$2,800

Która opcja ma sens

Rozłożenie niedoboru na 12 miesięcy to decyzja dotycząca płynności finansowej, a nie zaciągania długu: uzupełniają Państwo własny rachunek escrow, a nie biorą nowy kredyt. Jeśli mają Państwo odłożone pieniądze i wolą utrzymać miesięczną ratę jak najniżej, proszę spłacić niedobór w całości. Jeśli jednorazowa wpłata wyczerpałaby Państwa fundusz awaryjny, proszę wybrać 12 miesięcy. Po roku wyrównywania rata sama wraca do nowej kwoty bazowej.

Zanim zrobią Państwo cokolwiek, proszę przeczytać zestawienie linijka po linijce. Proszę sprawdzić, czy kwota podatku zgadza się z rzeczywistym rachunkiem, czy każda ulga lub kredyt podatkowy, do których mają Państwo prawo (ogólna ulga homestead w Illinois, kredyt z loterii i gier w Wisconsin), widnieje na rachunku, oraz czy składka ubezpieczeniowa to ta, którą faktycznie Państwo płacą. Błędy nie zdarzają się często, ale łatwo je naprawić, gdy wychwyci się je wcześnie.

Proszę porównać kwotę podatku w zestawieniu z rachunkiem podatkowym z hrabstwa
Proszę potwierdzić, że ulgi i kredyty podatkowe są uwzględnione na rachunku; jeśli ich brakuje, proszę złożyć wniosek w hrabstwie
Przy odnowieniu polisy proszę porównać oferty ubezpieczenia domu i przesłać obsługującemu kredyt nową stronę deklaracji
Jeśli odwołają się Państwo od wyceny podatkowej i wygrają, proszę przesłać skorygowany rachunek, aby escrow mógł zostać ponownie przeanalizowany

Dlaczego warto, aby kredytodawca sam obsługiwał swoje kredyty

Wiele kredytów hipotecznych po zamknięciu transakcji trafia do ogólnokrajowej firmy obsługującej, a pytanie o escrow oznacza infolinię i numer zgłoszenia. Home State Bank obsługuje kredyty we własnym zakresie. Jeśli analiza escrow wygląda podejrzanie, mogą Państwo zadzwonić pod numer (815) 459-2000 i porozmawiać z człowiekiem w Crystal Lake albo wstąpić do oddziału w Appleton przy 650 N. Westhill Boulevard, a my spojrzymy na ten sam rachunek podatkowy, który trzymają Państwo w ręku.

Ma to największe znaczenie w opisanych wyżej sytuacjach: ponowna wycena nowo wybudowanego domu, brakująca ulga lub zmiana ubezpieczenia w połowie roku. Lokalny obsługujący kredyt może przejrzeć z Państwem skorygowane kwoty bezpośrednio, zamiast kierować Państwa do kolejki.

Najczęstsze pytania

Dlaczego rata mojego kredytu wzrosła, skoro mam stałe oprocentowanie?: Kapitał i odsetki się nie zmieniły. Wzrosła część escrow, ponieważ podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu lub oba te koszty okazały się wyższe, niż obsługujący kredyt oszacował. Roczna analiza escrow dopasowuje miesięczną wpłatę do nowych rachunków i pobiera ewentualny niedobór.
Czy muszę spłacić niedobór escrow w całości?: Zasadniczo nie. Zgodnie z Regulation X niedobór równy jednej miesięcznej wpłacie na escrow lub większy może być pobierany wyłącznie przez co najmniej 12 miesięcy, chyba że sami zdecydują się Państwo spłacić go wcześniej. O spłatę mniejszych niedoborów można poprosić w ciągu 30 dni. Spłata w całości obniża nową ratę, ale nie przywraca jej do poprzedniej wysokości.
Co się dzieje, jeśli mam nadwyżkę na rachunku escrow?: Jeśli nadwyżka wynosi $50 lub więcej, a kredyt jest spłacany terminowo, obsługujący kredyt musi ją zwrócić w ciągu 30 dni od analizy. Poniżej $50 obsługujący może ją zwrócić lub zaliczyć na poczet przyszłorocznych wpłat na escrow.
Ile obsługujący kredyt może przetrzymywać jako rezerwę escrow?: Nie więcej niż jedną szóstą szacowanych rocznych wypłat z rachunku escrow, czyli około dwóch miesięcy wpłat na escrow. Państwa dokumenty kredytowe lub prawo stanowe mogą ustalać niższy limit.
Czy mogę zrezygnować z escrow i samodzielnie płacić podatki i ubezpieczenie?: Czasami. Zależy to od rodzaju kredytu, Państwa kapitału własnego w nieruchomości i historii spłat. Niektóre programy kredytowe wymagają escrow, a wiele kredytów konwencjonalnych pozwala na zwolnienie z niego, gdy mają Państwo wystarczający kapitał własny. Proszę zapytać obsługującego kredyt, na co pozwala Państwa kredyt.

Źródła

Ten artykuł zawiera informacje ogólne, nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej i nie jest zobowiązaniem do udzielenia kredytu. Warunki programów, limity i oprocentowanie ulegają zmianom; aktualne dane należy potwierdzić u doradcy kredytowego. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Członek FDIC · Kredytodawca Równych Szans Mieszkaniowych.