Bloqueo de tasa hipotecaria: cómo funciona, por cuánto tiempo bloquear y qué puede anularlo

Qué es realmente un bloqueo de tasa hipotecaria

Un bloqueo de tasa es un compromiso del prestamista de que su tasa de interés, y los puntos o créditos que la acompañan, no cambiarán entre el día en que usted bloquea y el día del cierre, siempre que cierre dentro del período de bloqueo y nada sustancial cambie en su solicitud. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo describe de la misma manera, y señala que los bloqueos suelen estar disponibles por 30, 45 o 60 días, y a veces por más tiempo.

Hasta que usted bloquea, su tasa está flotando. Una cotización de un martes es solo una cotización: si el mercado se mueve el miércoles, la tasa disponible para usted se mueve con él. Flotar no está mal, pero es una decisión, y debe ser una que usted tome a propósito y no por omisión.

Un bloqueo debe constar por escrito. Su confirmación de bloqueo, y la página 1 de su Estimación del Préstamo (Loan Estimate), indican si la tasa está bloqueada y la fecha y hora en que vence el bloqueo. Si no tiene eso en sus manos, suponga que no está bloqueado y pregunte.

Por cuánto tiempo bloquear: 30, 45 o 60 días

Elija el período de bloqueo contando hacia atrás desde su fecha de cierre y agregando un margen. Los bloqueos más largos por lo general cuestan un poco más que los cortos, ya sea como una tasa ligeramente más alta o como un costo ligeramente mayor a la misma tasa, porque el prestamista asume el riesgo del mercado durante más días. El costo adicional de pasar de 30 a 45 días suele ser pequeño frente al costo de un bloqueo que se agota una semana antes del cierre.

¿Debo bloquear mi tasa hipotecaria ahora o dejarla flotar?

Nadie puede predecir de forma confiable dónde estarán las tasas en tres semanas, y eso incluye a los prestamistas. Así que la pregunta útil no es hacia dónde van las tasas. Es qué le pasa a su presupuesto si van en la dirección equivocada. Si el pago a la tasa de hoy funciona y un aumento de un cuarto de punto lo pondría en aprietos o amenazaría su aprobación, bloquear elimina ese riesgo. Si usted tiene holgura en su relación deuda-ingreso (DTI) y mucho tiempo por delante, flotar por un tiempo es una opción razonable.

Para la mayoría de los compradores de Crystal Lake, Huntley, Appleton o Neenah con una oferta aceptada y una fecha de cierre a 30 a 45 días, por lo general vemos sensato bloquear una vez firmado el contrato. Normalmente no se puede bloquear una compra hasta que exista la dirección de una propiedad, y por eso una carta de preaprobación no viene con una tasa bloqueada.

• Bloquee cuando el pago funcione y usted prefiera la certeza a la suerte
• Considere flotar solo si puede absorber cómodamente un pago más alto
• Pregunte cuánto cuesta el bloqueo en cada plazo antes de elegir, ya que el precio varía según el prestamista
• Obtenga la confirmación del bloqueo por escrito con la fecha de vencimiento

Qué cubre un bloqueo y qué puede anularlo

Un bloqueo lo protege del mercado. No congela los datos de su préstamo. El precio se construye a partir de su puntaje de crédito, el monto del préstamo, el pago inicial, el tipo de propiedad, la ocupación y el programa de préstamo. Si alguno de esos cambia, la tasa puede recalcularse incluso dentro del período de bloqueo. La CFPB da dos ejemplos comunes: la casa se valúa por menos que el precio de venta, o el prestamista no puede verificar los ingresos que usted declaró.

• Un avalúo bajo que cambia su relación préstamo-valor
• Un puntaje de crédito que baja por una deuda nueva o un pago atrasado antes del cierre
• Cambiar de programa de préstamo, por ejemplo de convencional a FHA
• Cambiar el monto del préstamo, el pago inicial o la forma en que usted ocupará la vivienda
• Ingresos o activos que no pueden documentarse como se describieron
• Cerrar después de que vence el bloqueo

Extensión del bloqueo de tasa: cuánto cuesta y quién paga

Si el cierre se pasa de la fecha de vencimiento, hay que extender el bloqueo o el préstamo se recalcula, y ese recálculo rara vez favorece al prestatario. Una extensión del bloqueo de tasa suele cobrarse por día o por bloques de días, como una fracción del monto del préstamo, y el costo varía según el prestamista y las condiciones del mercado. La CFPB advierte que usted podría tener que pagar una extensión incluso cuando el retraso se deba al tiempo de trámite del prestamista, así que vale la pena preguntar desde el principio cómo maneja eso su prestamista.

Las preguntas prácticas son sencillas. ¿Cuánto cuesta una extensión por día o por semana? ¿Quién paga si el retraso es del lado del prestamista, del vendedor o de usted? ¿Hay un número máximo de extensiones? Obtenga las respuestas antes de necesitarlas. La mayoría de los retrasos que vemos vienen de fuera del expediente del préstamo: un vendedor que necesita más tiempo, un problema con el título, una reparación que debe terminarse antes de que el tasador dé su visto bueno.

Opciones de float down y el bloqueo en construcción nueva

Un float down es una cláusula que le permite tomar una tasa más baja si el mercado mejora después de que usted bloquea. No es automático ni universal. Donde existe, suele venir con condiciones: las tasas deben bajar una cantidad mínima, normalmente se puede usar una sola vez, puede haber un cargo o una tasa inicial ligeramente más alta, y a menudo hay una ventana cercana al cierre en la que debe ejercerse. Las políticas difieren de un prestamista a otro y a veces de un programa a otro, así que pregunte a su oficial de préstamos qué está disponible para su préstamo específico antes de bloquear, no después de que bajen las tasas.

La construcción nueva es la decisión de bloqueo más difícil porque la fecha de cierre depende del clima, las inspecciones y los subcontratistas, y una obra en Woodstock o Kaukauna puede fácilmente durar más que cualquier bloqueo estándar. Para esto existen los bloqueos extendidos, por lo general con un cargo o depósito por adelantado y a veces con una opción de float down incorporada, pero las condiciones varían mucho. Con un préstamo de construcción a permanente, la estructura es distinta otra vez, porque la fase de construcción y la fase permanente se establecen juntas. Si usted va a construir, plantee la pregunta del bloqueo al presentar la solicitud para que el plan coincida con el calendario de la obra.

Por qué cerrar internamente reduce el riesgo de que venza el bloqueo

Los bloqueos rara vez vencen por un solo problema grande. Vencen por pequeños traspasos: un expediente esperando en una cola de suscripción en otro estado, una condición que rebota entre tres empresas, un departamento de cierres que necesita días de aviso. Home State Bank aprueba, cierra y administra sus préstamos internamente, con suscriptores y especialistas de cierre con quienes nuestros oficiales de préstamos pueden hablar directamente. Eso no hace imposibles los retrasos, y un vendedor o un problema de título aún pueden mover una fecha. Sí significa que menos retrasos son nuestros, y que cuando una fecha de cierre se mueve podemos planificar el bloqueo en torno a ella con tiempo.