Puntos hipotecarios, explicados: cuándo conviene pagar para reducir su tasa de interés y cuándo no

Qué son los puntos hipotecarios

Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En un préstamo de $300,000, un punto son $3,000, y medio punto son $1,500. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica el intercambio con claridad: los puntos reducen su tasa de interés a cambio de pagar más en el cierre. Los créditos del prestamista son el mismo intercambio a la inversa: usted acepta una tasa más alta y el prestamista le da dinero para los costos de cierre.

Cuánto reduce la tasa un punto no es fijo. Depende del prestamista, del programa de préstamo y del mercado de ese día, y la relación no siempre es una línea recta. Por eso conviene pedir el mismo préstamo cotizado de dos o tres maneras en lugar de confiar en una regla general.

Puntos de descuento frente a puntos de originación

La palabra puntos se usa para dos cosas distintas. Los puntos de descuento (discount points) son interés prepagado opcional: usted los paga para reducir la tasa. Los puntos de originación, o un cargo de originación cotizado como porcentaje, son un cobro por otorgar el préstamo. No reducen su tasa. Un préstamo puede tener unos, ambos o ninguno.

En la Estimación del Préstamo (Loan Estimate) ambos aparecen en la página 2, en la Sección A, Origination Charges (cargos de originación). Los puntos de descuento aparecen en su propia línea como un porcentaje del monto del préstamo con la palabra Points. Todo lo demás en la Sección A, como los cargos de solicitud, suscripción u originación, es lo que cobra el prestamista por hacer el préstamo. Cuando compare prestamistas, compare el total de la Sección A a la misma tasa de interés. Una tasa baja con dos puntos y una tasa ligeramente más alta sin puntos pueden ser el mismo trato con distinta ropa.

Reducir la tasa de interés: el cálculo del punto de equilibrio

El punto de equilibrio es el costo inicial dividido entre el ahorro mensual. Este es un ejemplo desarrollado con cifras redondas e hipotéticas. No son las tasas de Home State Bank, y la reducción de tasa por punto en su cotización puede ser mayor o menor.

En este ejemplo un punto cuesta $3,000 y ahorra aproximadamente $49 al mes, así que toma unos 61 meses, un poco más de cinco años, recuperar el dinero en ahorros en el pago. La tasa más baja también reduce el capital un poco más rápido, lo que aumenta el beneficio con el tiempo. Si vende o refinancia en el tercer año, perdió dinero con los puntos. Si conserva el préstamo diez años, salió ganando varios miles de dólares.

Cuándo tienen sentido los puntos hipotecarios y cuándo no

Los puntos premian a quien se queda. Muchas hipotecas se liquidan o se refinancian mucho antes del último pago, porque la gente se muda, las familias crecen y las tasas cambian. Sea honesto sobre su propio horizonte. Un comprador que se establece en una casa a largo plazo en Cary u Oshkosh es mejor candidato que alguien que espera un traslado laboral en tres años.

También hay un costo de oportunidad. Los $3,000 podrían ser parte de un pago inicial mayor que elimine o reduzca el seguro hipotecario, una reserva para la caldera que falla el primer invierno, o simplemente dinero que no sale de sus ahorros. Si pagar puntos agotaría su colchón de efectivo, omítalos.

• Los puntos suelen tener sentido cuando usted espera conservar el préstamo mucho más allá de la fecha de equilibrio y le queda efectivo después del cierre
• Suelen no tener sentido cuando usted podría vender o refinanciar dentro de pocos años
• Si espera refinanciar cuando bajen las tasas, pagar puntos en un préstamo que piensa reemplazar rara vez resulta
• Si lo que necesita es ayuda con los costos de cierre, pregunte por los créditos del prestamista, que son el intercambio inverso

Puntos pagados por el vendedor

Un vendedor puede aceptar pagar puntos de descuento por usted como parte de una concesión negociada. En un mercado más lento o en una casa de construcción nueva, el vendedor puede preferir financiar una reducción permanente de la tasa antes que bajar el precio. Los puntos pagados por el vendedor cuentan para los límites de contribuciones de partes interesadas. En un préstamo convencional para una residencia principal, Fannie Mae limita esas contribuciones al 3% del precio cuando la relación préstamo-valor es superior al 90%, al 6% del 75.01% al 90%, y al 9% cuando es del 75% o menos. FHA permite hasta el 6% del precio de venta.

Cuando un vendedor ofrece dinero, compare los tres usos lado a lado: una reducción del precio, ayuda con los costos de cierre o puntos. La mejor opción depende de cuánto tiempo conservará el préstamo y de cuánto efectivo tiene.

¿Son deducibles de impuestos los puntos hipotecarios?

A veces. El IRS trata los puntos como interés prepagado, así que solo son útiles para los contribuyentes que detallan sus deducciones en el Schedule A. Según el IRS Topic 504 y la Publication 936, los puntos de un préstamo para comprar o construir su vivienda principal por lo general pueden deducirse en su totalidad en el año en que se pagan si se cumple una lista de requisitos. Entre ellos: el préstamo está garantizado por su vivienda principal, pagar puntos es una práctica establecida en su zona y el monto no supera lo que generalmente se cobra, los puntos se calculan como un porcentaje del monto del préstamo y aparecen claramente en la declaración de cierre, y usted aportó al cierre al menos esa cantidad de su propio dinero no prestado.

Los puntos pagados en un refinanciamiento, o en una segunda vivienda, por lo general se deducen de forma prorrateada durante la vida del préstamo y no de una sola vez. Los puntos pagados por el vendedor pueden tratarse como pagados por el comprador, pero usted debe reducir su base en la vivienda en la misma cantidad. El IRS también indica que los puntos cobrados en lugar de servicios específicos, como los honorarios de avalúo, inspección, título y abogado, no son deducibles como puntos.

Muchos propietarios toman la deducción estándar y no obtienen ningún beneficio fiscal por los puntos. Somos prestamistas, no asesores fiscales, así que confirme su situación con un profesional de impuestos antes de contar una deducción en su cálculo del punto de equilibrio.