El buydown 2-1: cómo funciona una reducción temporal de tasa, quién la paga y cuándo supera a una rebaja de precio

Cómo funciona un buydown 2-1

Su préstamo tiene una sola tasa de interés durante toda su vida: la tasa del pagaré (note rate). Un buydown 2-1 no la cambia. En su lugar, alguien deposita una suma global en una cuenta de buydown en el cierre. En el primer año, usted hace un pago calculado como si su tasa fuera 2 puntos porcentuales más baja, y la cuenta le paga la diferencia al prestamista cada mes. En el segundo año, su pago se calcula con 1 punto menos. En el tercer año la cuenta está vacía y usted paga el pago completo a la tasa del pagaré por el resto del plazo.

Así que una reducción temporal de tasa (buydown) es en realidad un subsidio de pagos prepagado. El prestamista recibe el pago completo cada mes desde el primer día. Fannie Mae exige que los fondos se mantengan en una cuenta de custodia y se usen únicamente para los pagos mensuales a medida que vencen. Si usted vende o refinancia antes de que se agoten los fondos, lo que sucede con el saldo restante lo rige el acuerdo de buydown; comúnmente se acredita a la liquidación del préstamo.

Un ejemplo desarrollado de buydown 2-1

Este es el cálculo para una compra de $400,000 con un pago inicial del 20% y un préstamo de $320,000, a una tasa del pagaré hipotética del 6.5%. La tasa es una cifra redonda con fines ilustrativos, no una cotización de Home State Bank, y las cifras cubren solo capital e intereses.

El costo del buydown es simplemente la suma de los subsidios mensuales: aproximadamente $4,815 por el primer año más aproximadamente $2,468 por el segundo, o unos $7,283. Eso es alrededor del 1.8% del precio de compra en este ejemplo. El comprador ahorra exactamente esa cantidad a lo largo de 24 meses, ni más ni menos. Nada del préstamo es más barato después del mes 24.

Quién paga: el buydown pagado por el vendedor y los límites de contribución

La mayoría de los buydowns temporales los paga un vendedor o constructor como concesión negociada, y ocasionalmente un prestamista. Cuando paga una parte interesada, el costo cuenta para el límite de contribuciones de partes interesadas de su tipo de préstamo, junto con cualquier costo de cierre o punto que el vendedor esté cubriendo.

En un préstamo convencional, los límites de Fannie Mae para una residencia principal o segunda vivienda son el 3% del precio o del valor de avalúo, el que sea menor, cuando la relación préstamo-valor es superior al 90%, el 6% del 75.01% al 90%, y el 9% cuando es del 75% o menos. Todo lo que supere el límite se trata como una concesión de venta y se resta del precio para efectos de la suscripción. FHA limita las contribuciones de partes interesadas al 6% del precio de venta, y su lista de conceptos cubiertos incluye específicamente los buydowns temporales y permanentes.

• Convencional, menos del 10% de pago inicial: contribución máxima del 3%
• Convencional, del 10% a poco menos del 25% de pago inicial: 6%
• Convencional, 25% o más de pago inicial: 9%
• Convencional para propiedad de inversión: 2%, y Fannie Mae no permite buydowns temporales en propiedades de inversión ni en refinanciamientos con retiro de efectivo
• FHA: 6% del precio de venta

Usted califica a la tasa del pagaré, no a la tasa reducida

Esta es la regla que sorprende a la gente. Fannie Mae exige que el prestamista califique al prestatario a la tasa del pagaré, sin tomar en cuenta la tasa reducida. Por lo tanto, un buydown 2-1 no le ayuda a calificar para un préstamo más grande. Si el pago completo no cabe en su relación deuda-ingreso (DTI), el buydown no lo soluciona.

Lo que sí hace es aliviar los dos primeros años, que es cuando el efectivo está más ajustado: usted acaba de pagar un pago inicial y costos de cierre, compró una cortadora de césped y descubrió lo que el dueño anterior le hizo al calentador de agua. También conviene a compradores que razonablemente esperan que sus ingresos aumenten, como un hogar que vuelve a tener dos ingresos. Es una mala opción para quien cuenta con un refinanciamiento para evitar el pago del tercer año. Las tasas pueden no cooperar, y el pago para el que usted calificó es el que debe planear hacer.

El buydown 3-2-1 y otras estructuras de buydown temporal

La misma idea viene en otros tamaños. Un buydown 1-0 reduce el pago en 1 punto durante un año. Un buydown 3-2-1 recorre tres años a 3, 2 y 1 puntos por debajo de la tasa del pagaré. Las reglas de Fannie Mae permiten un período de buydown de hasta tres años, una reducción total de hasta 3 puntos porcentuales y aumentos del pago de no más de 1 punto por año.

Los buydowns más grandes cuestan mucho más. En el mismo préstamo hipotético de $320,000 al 6.5%, una estructura 3-2-1 costaría aproximadamente $14,300, cerca del doble del 2-1, lo que choca rápidamente con los límites de contribución para los compradores con pagos iniciales pequeños.

Buydown temporal frente a puntos permanentes frente a una rebaja de precio

Si un vendedor está dispuesto a ceder unos $7,300, hay varias formas de aprovecharlos. Cada una gana en una situación distinta, así que véalas lado a lado con sus propias cifras.

Una rebaja de precio de $7,300 a la tasa del ejemplo reduce el pago en solo unos $37 al mes con un pago inicial del 20%, pero es permanente y reduce el efectivo que usted necesita para cerrar. El mismo dinero en puntos de descuento permanentes podría reducir la tasa durante la vida del préstamo, lo que gana si usted se queda muchos años. El buydown temporal ofrece el mayor alivio, lo antes posible, y luego termina.

¿Está disponible un buydown 2-1 en Home State Bank?

La disponibilidad de un buydown depende del programa de préstamo y del mercado, y cambia. No vamos a decirle aquí que un buydown específico está en el menú hoy. Pregunte a un oficial de préstamos qué está disponible para su préstamo cuando esté redactando la oferta, idealmente antes de que su agente negocie la concesión, para que el lenguaje del contrato coincida con lo que el préstamo puede aceptar.

Lo que sí podemos decirle es cómo vemos el objetivo de fondo. Como prestamista de cartera que aprueba y administra sus préstamos internamente, podemos sentarnos con un comprador de Lake in the Hills o Little Chute y analizar la misma concesión de varias maneras: para puntos, para costos de cierre o junto con una estructura de préstamo diferente, como una hipoteca de tasa ajustable. La estructura correcta es la que se ajusta al tiempo que usted será dueño de la casa.