¿Cuánto dura una preaprobación? Qué vence, qué se actualiza y cómo mantener la suya vigente

¿Cuánto dura una preaprobación?

Hay dos relojes. El primero es la fecha de la carta. Cada prestamista fija su propia política, y de 60 a 90 días es lo común. El segundo reloj es el que importa para el préstamo en sí: la antigüedad de los documentos de su expediente.

Según la Selling Guide de Fannie Mae, los documentos de crédito no pueden tener más de cuatro meses de antigüedad en la fecha en que usted firma el pagaré. Eso abarca el informe de crédito y su documentación de empleo, ingresos y activos, y se aplica tanto a casas existentes como a construcción nueva. Cuando un expediente contiene una serie de documentos, como varios estados de cuenta bancarios, el que se mide es el más reciente. Si algo caduca, el prestamista debe actualizarlo. Otros tipos de préstamo fijan sus propias reglas sobre la antigüedad de los documentos, así que su oficial de préstamos dará seguimiento a la fecha que se aplica a usted.

Qué se actualiza cuando vence una preaprobación

Una preaprobación vencida no es una denegación ni significa empezar de cero. Su solicitud y su historial siguen en el expediente. Una actualización normalmente significa enviar las versiones más recientes de los mismos documentos y autorizar un nuevo informe de crédito.

• Sus talones de pago de los últimos 30 días
• Sus estados de cuenta bancarios y de activos de los últimos dos meses
• Un nuevo informe de crédito una vez que el anterior caduca
• Nuevas declaraciones de impuestos si pasó una fecha límite de presentación desde que usted solicitó, lo que importa sobre todo para los prestatarios que trabajan por cuenta propia
• Una explicación de cualquier novedad: un cambio de empleo, un depósito grande, una cuenta nueva

Preaprobación hipotecaria frente a precalificación frente a aprobación suscrita

La CFPB señala que los prestamistas usan estas palabras de manera distinta y que la etiqueta por sí sola no le dice mucho sobre el proceso que hay detrás. Lo que importa es qué se verificó realmente. Pregunte a su prestamista a qué columna de esta tabla pertenece su carta, y dígaselo a su agente, porque los agentes del vendedor lo preguntan.

Se llame como se llame, la CFPB es clara en que una carta de precalificación o de preaprobación no es una oferta de préstamo garantizada. Es una declaración de lo que el prestamista espera poder hacer con base en ciertos supuestos, que normalmente incluyen un avalúo satisfactorio, un título limpio y ningún cambio sustancial en sus finanzas.

¿La preaprobación afecta el crédito?

Una preaprobación implica una consulta dura de crédito (hard inquiry), y una consulta dura puede bajar ligeramente un puntaje. FICO dice que para la mayoría de las personas una consulta adicional resta menos de cinco puntos, que las consultas solo influyen en los puntajes FICO durante 12 meses y que permanecen en el informe hasta por dos años.

Comparar varios prestamistas no multiplica el daño. La CFPB explica que varias consultas de crédito hipotecario dentro de una ventana de 45 días se registran como una sola consulta. FICO señala que la ventana es de 45 días en sus versiones de puntaje más nuevas y de 14 días en las más antiguas, y que sus puntajes ignoran las consultas hipotecarias con menos de 30 días de antigüedad. El consejo práctico: compare tasas en una ventana corta, idealmente dentro de dos semanas, y no deje que el temor a una consulta le impida comparar prestamistas.

Una actualización después de que su informe de crédito caduca sí significa una nueva consulta. Para la mayoría de los compradores el efecto es pequeño, y mucho menor que el de abrir una nueva tarjeta de crédito o financiar un auto a mitad de la búsqueda.

Qué puede anular una preaprobación antes de que venza

Una preaprobación describe una instantánea de sus finanzas. Si cambia la imagen, la carta puede dejar de ser cierta, aunque su fecha siga vigente. Antes de hacer cualquiera de las siguientes cosas, llame primero a su oficial de préstamos. Muchas tienen una solución viable si lo sabemos de antemano.

• Cambiar de empleo, pasar de salario a comisión o comenzar a trabajar por cuenta propia
• Financiar un auto, muebles o electrodomésticos, o abrir nuevas tarjetas de crédito
• Atrasarse en un pago de cualquier cuenta que se reporte a las agencias de crédito
• Mover dinero entre cuentas o hacer depósitos grandes en efectivo que no puedan documentarse
• Gastar los fondos destinados a su pago inicial y sus costos de cierre
• Ser codeudor de un préstamo de otra persona
• Cambiar a un tipo de propiedad que la carta no contemplaba, como un condominio, una propiedad de varias unidades o una casa con terreno extenso

Por qué una carta de preaprobación local tiene peso en Crystal Lake y Appleton

Cuando un agente del vendedor en Crystal Lake o Appleton revisa ofertas que compiten entre sí, la pregunta es qué comprador realmente va a cerrar, a tiempo y sin contratiempos. El nombre en el encabezado de la carta de preaprobación es parte de esa respuesta. Una carta de un prestamista del que el agente nunca ha oído hablar es una hoja de papel. Una carta de un banco con el que el agente ya ha cerrado antes, con un oficial de préstamos que contesta el teléfono, es una referencia.

Home State Bank está en Crystal Lake desde 1915 y aprueba, cierra y administra sus préstamos internamente, desde la sede de Grant Street y la oficina hipotecaria de Appleton en Westhill Boulevard. Nuestros oficiales de préstamos pueden confirmarle a un agente del vendedor exactamente qué se ha revisado, y como las decisiones se toman localmente, las situaciones poco comunes, como los ingresos por cuenta propia o una propiedad única, reciben una respuesta meditada. Nada de eso garantiza una oferta aceptada ni una aprobación final. Sí significa que la carta refleja una revisión real hecha por personas a quienes los agentes locales pueden contactar.

Cómo mantener vigente su preaprobación durante una búsqueda larga

Si su búsqueda se está alargando, trate la preaprobación como un pasaporte: renuévela antes de necesitarla. Envíe talones de pago y estados de cuenta actualizados a medida que salgan, avise a su oficial de préstamos cuando cambien su rango de precios o las localidades que le interesan, y pida una carta actualizada antes de un fin de semana de visitas y no la noche de la oferta. También vale la pena preguntar si la carta puede redactarse por el monto de cada oferta, para que usted no le revele su tope al vendedor.