Oferta con contingencias: qué protege cada contingencia y cómo seguir siendo competitivo sin renunciar a ellas

Qué significa realmente una oferta con contingencias

Cada contingencia es una salida con fecha límite. Si la condición no se cumple para la fecha del contrato, y usted da aviso de la manera que el contrato exige, normalmente puede cancelar y recuperar su depósito de buena fe. Una vez que una contingencia se cumple, se renuncia a ella o se deja vencer, esa salida se cierra.

Los vendedores ven las contingencias como riesgo. Cada una es una forma en que el acuerdo podría caerse después de que ellos hayan retirado la casa del mercado. Así que la pregunta nunca es si las contingencias son buenas o malas. Es cuáles necesita usted, qué tan cortas puede hacerlas y qué tan creíble se ve su oferta con ellas incluidas.

Las principales contingencias, lado a lado

La mayoría de las ofertas residenciales en Illinois y Wisconsin usan alguna combinación de estas cuatro.

Contingente vs. pendiente: lo que le dice el estado del listado

Cuando un listado aparece como contingente (contingent), el vendedor ha aceptado una oferta pero una o más contingencias siguen abiertas. Cuando aparece como pendiente (pending), por lo general las contingencias se han cumplido o se ha renunciado a ellas y la venta va camino al cierre. Cada servicio de listado múltiple define sus propios estados, así que las etiquetas exactas varían entre el norte de Illinois y el noreste de Wisconsin, y algunos agregan variaciones como la de que la casa se sigue mostrando.

Para un comprador, contingente merece una llamada telefónica y pendiente normalmente no. Si la oferta aceptada depende de la venta de la casa del comprador, es posible que el vendedor siga recibiendo ofertas de respaldo, y una oferta de respaldo limpia puede pasar a la primera posición si el primer acuerdo se estanca.

La contingencia de venta de casa y sus alternativas

Esta es la contingencia que menos les gusta a los vendedores, porque ata su venta a una casa de la que no saben nada. Los formularios estándar de ambos estados le dan al vendedor una válvula de seguridad. El WB-11 de Wisconsin combina la contingencia de cierre de la propiedad del comprador con una cláusula de desplazamiento (bump clause): si el vendedor acepta una oferta secundaria de buena fe y da aviso, el comprador tiene un número fijo de horas, 72 si el espacio se deja en blanco, para renunciar a la contingencia y mostrar prueba de fondos o de financiamiento con préstamo puente, o la oferta queda nula y sin efecto. El contrato Multi-Board de Illinois tiene una disposición similar, comúnmente llamada aviso de kick-out, con el número de horas que las partes escriban.

Observe lo que el formulario de Wisconsin acepta como solución: prueba de financiamiento con préstamo puente. Un préstamo puente toma prestado contra la plusvalía de su casa actual para que usted pueda comprar primero y vender después, y le permite escribir una oferta sin contingencia de venta de casa. Explicamos cómo funcionan, cuánto cuestan y cuándo no tienen sentido en nuestra guía para comprar antes de vender con un préstamo puente.

• Préstamo puente: compre primero, luego venda. Es mejor cuando usted tiene una plusvalía considerable y una casa que debería venderse rápido.
• Calificar con ambos pagos: si sus ingresos sostienen ambas hipotecas, no se necesita ninguna contingencia.
• Vender primero con un acuerdo de alquiler posterior (rent-back): cierre su venta y alquile su antigua casa al comprador por un período corto mientras busca.
• Conservar la contingencia pero fortalecerla: tenga su casa ya bajo contrato, con su propia inspección completada, antes de ofertar.

La revisión de abogados en Illinois y los formularios de oferta de Wisconsin

En el norte de Illinois, el Multi-Board Residential Real Estate Contract le da al abogado de cada parte cinco días hábiles después de la aceptación para aprobar el contrato, desaprobarlo o proponer cambios. La desaprobación no puede basarse únicamente en el precio de compra, y el precio mismo no está sujeto a modificación. El período de inspección profesional normalmente corre al mismo tiempo. Un detalle sorprende a los compradores: en el formulario actual, si no se marca con iniciales ninguna opción de inspección, se aplica por defecto la renuncia a las inspecciones profesionales. Asegúrese de que la casilla correcta tenga las iniciales.

Wisconsin funciona de otra manera. Las ofertas se redactan en formularios aprobados por el Real Estate Examining Board, y el WB-11 no tiene un período de revisión de abogados incorporado. Sus protecciones son las contingencias que usted seleccione: inspección, compromiso de financiamiento, avalúo y cierre de la propiedad del comprador, cada una con su propio plazo y, en el caso de la inspección y el avalúo, una decisión sobre si el vendedor tiene derecho a subsanar. Usted siempre puede contratar a un abogado para que revise una oferta antes de firmarla, y para una propiedad poco común es dinero bien gastado.

Cómo su prestamista fortalece una oferta con contingencias

La contingencia de financiamiento es tan riesgosa como el financiamiento que la respalda. Una preaprobación en la que realmente se han revisado los ingresos, los activos y el crédito le dice al agente del vendedor que la mayor incógnita ya está resuelta. Como Home State Bank aprueba, cierra y administra los préstamos internamente, un agente del vendedor en Woodstock o Neenah puede llamar a un oficial de préstamos local y obtener una respuesta directa sobre el estado de un expediente.

Antes de aceptar cualquier plazo de financiamiento o de avalúo, pregúntenos si podemos cumplirlo. Un plazo corto que usted puede cumplir fortalece su oferta. Uno que no cumple puede costarle la contingencia y, con ella, la protección de su depósito de buena fe.