Comprar antes de vender en el condado de McHenry: cómo funciona un préstamo puente en un banco que lo conserva

Qué es un préstamo puente

Un préstamo puente toma prestado contra el capital de la casa que usted deja para financiar el pago inicial de la casa que compra. Es de corto plazo, normalmente de seis a doce meses, y se liquida cuando se cierra la venta de la casa anterior. Las estructuras varían: algunos préstamos puente reemplazan por completo su hipoteca actual, otros se colocan detrás de ella como segundo gravamen. En cualquier caso, la meta es la misma: efectivo para cerrar la casa nueva antes de que se venda la anterior.

Cómo se ve en un expediente real

Digamos que usted es dueño de una casa en Lake in the Hills que vale $425,000 con una hipoteca de $180,000, y está comprando en Crystal Lake por $520,000. Un préstamo puente de $120,000 contra su capital actual se convierte en el pago inicial. Cierra la casa nueva con una hipoteca convencional de $400,000, se muda, pone en venta la casa anterior vacía y preparada, y liquida el préstamo puente cuando se vende. Durante unos meses carga con tres pagos; ese es el costo de no presentar una oferta condicionada.

• Monto típico del préstamo puente: hasta el 80% del valor de la casa actual, menos la hipoteca existente
• Plazo: de 6 a 12 meses, solo intereses, sin penalización por pago anticipado
• Calificación: contamos el pago del préstamo puente en sus relaciones de deuda, o lo dispensamos con reservas y una casa ya en venta
• Rapidez: un préstamo puente de un banco de cartera puede cerrarse en el mismo plazo que la compra, a veces en menos de dos semanas

Por qué la mayoría de los prestamistas dice que no

Los préstamos puente no se pueden vender a Fannie Mae ni a Freddie Mac, así que un prestamista que vende todos sus préstamos no tiene dónde colocarlo. Un banco de cartera lo conserva en su balance, lo que significa que podemos suscribirlo con criterio: una casa que ya está en venta con un buen agente, un prestatario con reservas y un precio realista reciben un sí. También significa que, cuando se vende la casa anterior, la liquidación es una llamada al mismo edificio.

Las alternativas, con honestidad

Un préstamo puente no siempre es la herramienta correcta. Otras tres que usamos con regularidad:

• Un HELOC sobre la casa actual, abierto antes de ponerla en venta. Más barato que un préstamo puente si tiene tiempo, pero muchos prestamistas congelan o rechazan un HELOC una vez que la casa está en el mercado.
• Un recálculo (recast): compre con un pago inicial pequeño, luego aplique el producto de la venta a la nueva hipoteca y haga que se recalcule el pago. Funciona con nuestros préstamos de cartera y con la mayoría de los préstamos convencionales por un cargo pequeño.
• Un arrendamiento posterior al cierre (rent-back): negocie quedarse en la casa que vendió de 30 a 60 días después del cierre, lo que a veces elimina por completo la necesidad de un préstamo puente.

Qué tener listo

Un estado de cuenta hipotecario actual de la casa que deja, un contrato de venta con un agente o una opinión de precio de un agente inmobiliario, sus documentos habituales de ingresos y activos, y el contrato o el precio objetivo de la casa nueva. Con eso, un oficial de préstamos puede decirle en una sola conversación si le conviene un préstamo puente, un HELOC o un recálculo, y cómo se ve el costo de mantenimiento durante los meses en que tendrá ambas casas.