Condominios no elegibles para Fannie Mae y Freddie Mac: por qué los grandes prestamistas dicen que no, y cómo un banco de cartera dice que sí
Encontró un condominio que le encanta, su crédito está bien, y aun así el préstamo fue rechazado. El problema no es usted; es el edificio. Cuando un proyecto de condominios no pasa las reglas de proyecto de Fannie Mae o Freddie Mac, es "no garantizable" (no elegible para Fannie Mae/Freddie Mac), y la mayoría de los prestamistas no puede tocarlo. Esto es lo que descalifica a un edificio, y cómo financiamos esas unidades en el centro de Crystal Lake, sobre el río Fox en Appleton y en todos los puntos intermedios.
Equipo hipotecario de Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Actualizado el 9 de septiembre de 20266 minutos de lecturaQué significa garantizable
Un condominio garantizable es aquel cuyo proyecto pasa la revisión de las agencias, de modo que un préstamo sobre una unidad ahí puede venderse a Fannie Mae o Freddie Mac. La revisión examina todo el edificio, no su unidad: cuántas unidades controla un solo propietario, qué parte del edificio es comercial, si la asociación de propietarios (HOA) está siendo demandada, si ahorra para reparaciones. Si falla cualquier prueba, todo prestamista que vende sus préstamos tiene que rechazar, sin importar cuán sólido sea el prestatario.
Las pruebas que descalifican edificios, con las cifras de 2026
Las razones más comunes por las que un proyecto resulta no garantizable bajo las guías vigentes de Fannie Mae:
| Prueba | La regla | Dónde afecta |
|---|---|---|
| Propiedad de una sola entidad | Máximo 2 unidades por propietario en proyectos de 5–20 unidades; máximo 20% en proyectos de 21+ unidades | Edificios pequeños donde un desarrollador o inversionista se quedó con varias unidades |
| Espacio comercial | No más del 35% del edificio | Edificios de uso mixto con comercios u oficinas en la planta baja |
| Reservas | Al menos el 10% del presupuesto anual a reservas (sube al 15% para solicitudes a partir del 4 de enero de 2027) | Asociaciones antiguas que mantuvieron cuotas bajas |
| Cuotas morosas | No más del 15% de las unidades con 60+ días de atraso | Edificios con unos cuantos morosos crónicos |
| Litigios | No elegible si la HOA es parte en un litigio sobre seguridad, estructura o habitabilidad | Demandas por defectos de construcción, incluso cuando es probable que la asociación gane |
| Construcción nueva | Al menos el 50% de las unidades vendidas a propietarios ocupantes o compradores de segunda vivienda | Edificios nuevos todavía en venta |
Cómo un prestamista de cartera financia la unidad de todos modos
Home State Bank no necesita la aprobación del edificio por parte de Fannie Mae, porque no le vamos a vender el préstamo a Fannie Mae. Revisamos el proyecto nosotros mismos: el presupuesto, el estudio de reservas, los litigios, la composición de propietarios. Si la asociación es solvente y el edificio está en buen estado, podemos prestar sobre una unidad que todos los prestamistas de agencia rechazaron. Conocemos por nombre a la mayoría de las asociaciones del condado de McHenry y del Fox Valley, lo que acorta la revisión.
Espere un pago inicial algo mayor que en un condominio garantizable, normalmente del 15% al 20%, y espere que le pidamos los estados financieros y las actas de reuniones de la HOA. Las tasas se fijan a partir de nuestro costo de fondos y suelen estar cerca de los precios conformes.
Qué preguntar antes de presentar la oferta
Cinco preguntas para el agente de la propiedad o la asociación que le dirán en qué carril está:
- ¿Cuántas unidades pertenecen a una sola persona o entidad?
- ¿Hay espacio comercial en el edificio, y qué proporción?
- ¿La asociación está involucrada en algún litigio?
- ¿Qué porcentaje del presupuesto anual se destina a reservas, y cuándo fue el último estudio de reservas?
- ¿Cuántas unidades tienen más de 60 días de atraso en las cuotas?
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo obtener un préstamo FHA para un condominio no garantizable?
- Normalmente no. FHA tiene su propia aprobación de proyectos, y los edificios que no pasan las pruebas de Fannie Mae a menudo tampoco pasan las de FHA. FHA sí permite aprobaciones de unidad individual en algunos edificios no aprobados; pregunte.
- ¿No garantizable significa que el edificio es una mala inversión?
- No. Significa que el edificio no encaja en los criterios de reventa de las agencias. Muchos son edificios excelentes con un solo problema técnico, como un inquilino comercial en la planta baja.
- ¿Mi tasa será más alta?
- Los precios de cartera varían con el mercado. A menudo están cerca de los conformes y a veces son mejores. La mayor diferencia es el pago inicial, que normalmente va del 15% al 20%.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría financiera, fiscal ni legal, y no es un compromiso de préstamo. Los términos, límites y tasas de los programas cambian; confirme las cifras vigentes con un oficial de préstamos. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Miembro FDIC · Prestamista de Igualdad de Vivienda.
