Préstamo sobre el capital de la vivienda, HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo: cuál le permite conservar su tasa del 3%

Las tres herramientas en una tabla

La aritmética de la tasa combinada

Digamos que debe $250,000 al 3% y quiere $75,000 para una cocina y para liquidar tarjetas. Un refinanciamiento con retiro de efectivo a $325,000 a la tasa de hoy, digamos 6.5%, sube la tasa sobre los $325,000 completos. Un préstamo sobre el capital al 8% sobre los $75,000 solo encarece el dinero nuevo. La tasa combinada de la opción de dos préstamos es (250,000 × 3% + 75,000 × 8%) ÷ 325,000, o alrededor del 4.15%. Ese es el número que hay que comparar con la tasa del refinanciamiento, y es la razón por la que conservar la primera hipoteca casi siempre gana cuando su tasa está por debajo del 5%.

Invierta los números. Si compró en 2023 al 7.25%, un refinanciamiento con retiro de efectivo al 6.5% baja la tasa sobre todo el saldo y añade el efectivo. Ahí gana el préstamo único, y además elimina un segundo pago.

¿Préstamo sobre el capital o HELOC?

Una vez que ha decidido conservar la primera hipoteca, la elección depende de cómo va a gastar. Un préstamo sobre el capital a tasa fija encaja con una cifra única y conocida: el presupuesto del contratista, una factura de matrícula, la liquidación de una deuda. Tiene el pago desde el primer día y nunca cambia. Un HELOC encaja con un proyecto de calendario incierto, una reserva que quizá nunca toque, o un puente para el pago inicial de la siguiente casa. Paga intereses solo sobre lo que dispone, a una tasa variable, con un periodo de disposición seguido de uno de reembolso. Nuestro HELOC es solo intereses durante diez años y luego se amortiza en veinte, con una cuota anual de $50.

El riesgo de un HELOC es la tasa variable. La tasa Prime ya se ha movido varios puntos en pocos años en el pasado. Si eso le quitaría el sueño, tome el préstamo a tasa fija.

Cuánto capital puede usar

La mayoría de los programas limita la relación préstamo-valor combinada al 80% u 85%, lo que significa que su primera hipoteca más el nuevo préstamo no pueden superar esa proporción del valor de la vivienda. En una casa de $450,000 en Crystal Lake con una primera hipoteca de $250,000, un tope del 80% deja $110,000 de capital utilizable. Los refinanciamientos con retiro de efectivo tienen topes similares; VA permite más para veteranos elegibles. Los valores en nuestros dos mercados han subido lo suficiente desde 2020 como para que muchos clientes tengan más margen del que esperan.

Lo que hacemos diferente

Los préstamos sobre el capital y los HELOC de Home State Bank son productos de cartera. Se deciden en Crystal Lake, a menudo en cuestión de días, y la administración nunca sale del banco. También le diremos cuando la respuesta es ninguna de las anteriores, y eso ocurre: un proyecto pequeño a veces se financia mejor con ahorros que con un gravamen sobre la casa.