Cómo eliminar el PMI: las tres formas en que termina, y cuándo refinanciar es mejor que esperar

Salida uno: usted lo solicita, al 80% de la relación préstamo-valor

Bajo la Ley de Protección de Propietarios (Homeowners Protection Act), usted puede solicitar la cancelación una vez que su saldo llegue al 80% del valor original de la vivienda, es decir, el precio de compra o el avalúo al cierre, el que haya sido menor. La solicitud debe hacerse por escrito, el préstamo debe estar al día con un buen historial de pagos, y no puede haber un segundo gravamen. El administrador del préstamo puede exigir evidencia de que el valor no ha bajado.

Dos cosas aceleran esto. Los pagos adicionales al capital cuentan. Y si usted ha mejorado la vivienda o el mercado ha subido, muchos administradores aceptan un nuevo avalúo que muestre el 80% del valor actual, lo que en un mercado como el del condado de McHenry o el Fox Valley, que se ha revalorizado desde 2020, puede recortar años del calendario.

Salida dos: se cancela automáticamente al 78%

Si usted nunca lo solicita, el administrador debe cancelar el PMI cuando el saldo esté programado para llegar al 78% del valor original, siempre que usted esté al día. Esto se basa en el calendario de amortización original, no en lo que vale la casa hoy. En un préstamo a 30 años con un 5% de pago inicial, eso ocurre aproximadamente en el año once. También existe una regla de punto medio: a la mitad del plazo del préstamo, el PMI termina sin importar el valor si usted está al día.

Salida tres: refinanciar a un préstamo sin PMI

Si su vivienda vale lo suficiente para que un nuevo préstamo quede en el 80% o menos del valor actual, un refinanciamiento elimina el PMI desde el primer día. La pregunta es si el costo vale la pena, y eso depende de su tasa actual. Alguien que compró en 2021 al 3% casi nunca debería refinanciar para quitarse $150 de PMI; el aumento de la tasa costaría más que el seguro. Alguien que compró en 2023 o 2024 al 7% o más puede encontrar que el refinanciamiento se paga solo por partida doble: tasa más baja y sin PMI.

FHA es diferente

Los préstamos FHA no llevan seguro hipotecario privado; llevan una prima de seguro hipotecario de la FHA, y la Homeowners Protection Act no les aplica. En la mayoría de los préstamos FHA otorgados desde 2013 con menos del 10% de pago inicial, la prima dura toda la vida del préstamo. La única salida es refinanciar a un préstamo convencional una vez que tenga el 20% de capital, que es uno de los refinanciamientos más comunes que cerramos para compradores primerizos a los tres a cinco años.

Lo que un prestamista de cartera puede hacer aquí

Como Home State Bank administra sus propios préstamos de cartera, nuestro equipo de administración puede revisar un avalúo actual y un historial de pagos y tomar una decisión de cancelación sin enviar la solicitud a un centro de llamadas nacional. Para los préstamos que hemos vendido, le diremos exactamente a qué administrador escribir y qué incluir. En cualquier caso, empiece por sacar su último estado de cuenta y ubicar el monto original del préstamo y el valor de la propiedad; todo lo anterior parte de esos dos números.