Préstamos DSCR en Illinois: cómo funciona la relación, qué exigen los prestamistas y cómo analiza un banco comunitario la misma propiedad de alquiler

Qué es un préstamo DSCR y por qué preguntan por él los inversionistas de Illinois

DSCR significa relación de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). En una propiedad residencial de alquiler, es el alquiler mensual dividido entre el pago mensual completo de la vivienda: capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro y cualquier cuota de asociación. Una relación de 1.00 significa que el alquiler cubre exactamente el pago. Una relación de 1.25 significa que el alquiler lo cubre con un 25% de margen.

Un préstamo DSCR es un préstamo para propiedad de inversión, fuera de las agencias, que lo califica principalmente con base en esa relación. El prestamista no pide declaraciones de impuestos ni talones de pago y no calcula una relación deuda-ingreso (DTI) personal. Eso resulta atractivo para inversionistas cuyas declaraciones de impuestos muestran una depreciación fuerte, para prestatarios que trabajan por cuenta propia y para personas que ya tienen más propiedades financiadas de las que permite Fannie Mae.

Estos préstamos existen por la forma en que están redactadas las reglas federales de crédito. La regla de capacidad de pago de la Regulation Z se aplica al crédito al consumidor. Un préstamo otorgado principalmente con un propósito comercial, lo que incluye comprar una propiedad de alquiler en la que usted no vivirá, por lo general queda fuera de la Regulation Z. Eso permite que los prestamistas privados y sus inversionistas fijen sus propios estándares de documentación, y el préstamo DSCR es el resultado.

Cómo se calcula la relación: un ejemplo práctico

Tome una vivienda unifamiliar de alquiler en McHenry con un precio de $320,000 que, según el estudio de alquileres del tasador, se alquilará por $2,400 al mes. Usaremos una tasa de ejemplo del 7.5% en un préstamo a 30 años. Esa tasa es una cifra redonda solo con fines ilustrativos, no una cotización nuestra ni de nadie más. Los impuestos a la propiedad se estiman en el 2.4% del valor, que es una cifra de planificación realista para el condado de McHenry, y el seguro en $120 al mes.

Requisitos típicos de un préstamo DSCR en el mercado actual

No existe un reglamento único, porque cada prestamista DSCR y los inversionistas que lo respaldan fijan sus propias condiciones. Lo que sigue es una descripción del mercado en su conjunto, no de un prestamista en particular, y los detalles cambian con frecuencia.

• Una relación mínima, comúnmente entre 1.00 y 1.25. Algunos prestamistas aceptan menos de 1.00 a cambio de un pago inicial mayor y una tasa más alta.
• Un pago inicial que suele ser del 20% al 25% o más, con pagos iniciales mayores a medida que baja la relación o el puntaje de crédito.
• Un puntaje de crédito mínimo, varios meses del pago mantenidos en reservas después del cierre y un avalúo que incluya un estudio de alquileres de mercado.
• El alquiler documentado con un contrato de arrendamiento vigente, con la opinión del tasador sobre el alquiler de mercado, o con el menor de los dos.
• Una declaración firmada de que la propiedad es para uso comercial. Usted no puede vivir en una propiedad financiada de esta manera.
• A menudo una penalidad por pago anticipado durante los primeros tres a cinco años, y a menudo la opción o el requisito de cerrar a nombre de una LLC.

Ventajas y desventajas del préstamo DSCR

Las ventajas son reales. Hay menos papeleo, al préstamo no le importa cómo se ve su declaración de impuestos, por lo general no hay tope en la cantidad de propiedades que usted posee y cerrar a nombre de una LLC es normal. Para un inversionista que compra su quinta o décima unidad, esa combinación puede ser el único camino práctico.

Los costos son igual de reales. Las tasas y los cargos de los préstamos DSCR generalmente son más altos que los de un préstamo convencional para propiedad de inversión para el mismo prestatario, porque el prestamista asume más riesgo con menos documentación. Las penalidades por pago anticipado pueden encarecer una venta o un refinanciamiento temprano. Y como los préstamos con propósito comercial quedan fuera de la mayoría de las reglas hipotecarias para consumidores, usted no recibe las mismas protecciones estandarizadas que tendría en un préstamo para su propia vivienda. Lea el pagaré y la cláusula adicional de pago anticipado antes de firmar, no después.

Una relación ajustada también es una advertencia que vale la pena escuchar. Una propiedad en 1.00 no tiene margen para un mes vacante, una caldera o el próximo aumento del impuesto a la propiedad. Los prestamistas aceptan ese riesgo a cambio de un precio. Quien vive con él es usted.

El préstamo convencional para propiedad de inversión sigue siendo el punto de referencia

Antes de elegir un préstamo DSCR, cotice la alternativa. La matriz de elegibilidad de Fannie Mae permite comprar una propiedad de inversión de una unidad con tan solo un 15% de pago inicial y una propiedad de inversión de dos a cuatro unidades con un 25% de pago inicial, con documentación completa de ingresos. El alquiler proyectado puede contarse, generalmente al 75% del contrato de arrendamiento o del alquiler de mercado del tasador, para ayudarle a calificar.

Para un arrendador con un empleo W-2 o declaraciones de impuestos limpias y solo unas pocas propiedades financiadas, el préstamo convencional suele ser la opción menos costosa. El préstamo DSCR se gana su lugar cuando el obstáculo es la documentación, no el negocio.

Cómo ve un banco comunitario de cartera a un pequeño arrendador

Un banco comunitario que conserva los préstamos en sus propios libros aborda la misma compra desde la dirección contraria. En lugar de mirar solo la propiedad, miramos el panorama completo, lo que los banqueros llaman flujo de efectivo global: sus ingresos, sus propiedades de alquiler actuales y sus alquileres reales, su negocio si lo tiene, sus deudas y su liquidez. Una propiedad con una relación ajustada puede ser un préstamo sólido cuando el prestatario que la respalda es fuerte, y una relación excelente no rescata a un prestatario que está sobreextendido en todo lo demás.

El conocimiento local hace un trabajo real aquí. Hemos prestado en el condado de McHenry desde 1915, y sabemos por cuánto se alquila un apartamento de dos habitaciones cerca de la estación de Metra de Crystal Lake, en qué se diferencia un edificio de dos apartamentos (two-flat) en Woodstock cerca de la Square de un townhouse (casa adosada) más nuevo en Lake in the Hills, y qué le hacen las facturas de impuestos del condado de McHenry al flujo de efectivo de una propiedad de alquiler. Un prestamista de otro estado depende de una estimación de alquiler tomada de un formulario. Nosotros podemos contrastarla con calles por las que pasamos todos los días.

Para decirlo sin rodeos: este artículo es una explicación del mercado DSCR, no un anuncio de que Home State Bank ofrezca un producto DSCR. Financiamos propiedades de alquiler de una a cuatro unidades y pequeños edificios multifamiliares mediante opciones convencionales y de cartera, y los programas cambian. Pregunte a un oficial de préstamos qué opciones para propiedades de inversión están disponibles hoy, traiga la dirección y el alquiler, y le diremos con claridad si somos la opción adecuada o si lo es otro tipo de prestamista.