Condominio vs. townhouse: qué posee usted realmente, cuánto cuesta la HOA y cómo se financia cada uno

Condominio vs. townhouse: la diferencia de propiedad

En un condominio usted es dueño del interior de su unidad, más una participación compartida en todo lo demás: el terreno, el techo, las paredes exteriores, los pasillos, el estacionamiento. La asociación mantiene y asegura esos elementos comunes. Los condominios de Illinois se crean bajo la Condominium Property Act, y los de Wisconsin bajo el Chapter 703 de los estatutos estatales.

En un townhouse típico usted es dueño de la estructura y del lote donde está, y una asociación de propietarios (HOA) posee y mantiene las áreas compartidas, como calles privadas, estanques o una casa club. Los prestamistas llaman a ese esquema desarrollo de unidades planificadas (planned unit development), o PUD. Usted normalmente es responsable de su propio techo y exterior, salvo que los documentos de la asociación digan otra cosa.

Aquí está el detalle: la etiqueta del listado describe el estilo del edificio, no la forma legal. Una casa estilo townhouse puede ser legalmente un condominio, y eso ocurre en nuestros mercados. La declaración y la descripción legal deciden qué reglas aplican, así que pregúntele a su agente antes de escribir una oferta.

Lado a lado

Una comparación general. Cada asociación escribe sus propias reglas, así que tome esto como el patrón habitual, no como una promesa sobre una comunidad específica.

Cómo cuentan las cuotas de HOA y las cuotas especiales en su relación deuda-ingreso

Las cuotas de HOA son parte de su pago de vivienda para efectos de calificación. La definición de gasto mensual de vivienda de Fannie Mae incluye las cuotas de la asociación de propietarios y las cuotas especiales (special assessments), junto con el capital, los intereses, los impuestos y el seguro. Las cuotas no generan plusvalía, pero ocupan espacio en su relación deuda-ingreso (DTI) exactamente igual que el pago de un préstamo.

Una ilustración aproximada: a una tasa de ejemplo del 6.5% en un préstamo fijo a 30 años, $300 al mes en cuotas ocupan más o menos el mismo espacio en su presupuesto que $47,000 de monto de préstamo. Eso no hace que un condominio sea un mal negocio, porque esas cuotas pueden estar pagando un techo, revestimiento, remoción de nieve y un seguro que de otro modo pagaría usted mismo. Sí significa que dos casas del mismo precio pueden calificar de manera muy distinta.

Las cuotas especiales son cargos únicos o de varios años para proyectos grandes que las reservas no pueden cubrir, como techos, estacionamientos o ascensores. Pida el presupuesto vigente, el saldo de reservas, el estudio de reservas más reciente si existe, y las actas de reuniones del último año. Las actas son donde primero aparecen las cuotas especiales que vienen.

Financiamiento de condominios: la revisión del proyecto y las listas de FHA y VA

En el financiamiento de condominios el prestamista evalúa dos cosas: a usted y al edificio. Para la mayoría de los condominios adosados, un préstamo destinado a Fannie Mae o Freddie Mac requiere una revisión del proyecto que cubre el presupuesto y las reservas de la asociación, el seguro, las cuotas morosas, los litigios, el espacio comercial y cuántas unidades tiene un solo propietario. Un proyecto que la aprueba se llama garantizable (warrantable). Fannie Mae dispensa la revisión del proyecto para unidades de condominio independientes, para proyectos de dos a cuatro unidades y para los PUD, que es una de las razones por las que la hipoteca de un townhouse tiende a ser más sencilla.

Un proyecto que no la aprueba es no garantizable (non-warrantable), y la mayoría de los prestamistas no puede financiar una unidad allí. Como prestamista de cartera podemos revisar la asociación nosotros mismos y, en muchos casos, mantener el préstamo en nuestros propios libros. Nuestra guía de préstamos para condominios no garantizables explica las pruebas y cómo funciona esa revisión.

Los préstamos gubernamentales agregan otro paso. FHA asegura préstamos de condominios en proyectos aprobados por FHA, que usted puede buscar en la herramienta de consulta de condominios de HUD, y también ofrece la aprobación de unidad individual para una unidad en un proyecto no aprobado que cumpla sus condiciones, incluidas al menos cinco unidades en el proyecto y un tope a la proporción de préstamos FHA en el edificio. VA exige que el proyecto de condominio esté en su lista de aceptados, que se puede consultar en el informe de condominios de VA. Un townhouse que legalmente es un PUD no necesita ninguna de las dos aprobaciones.

Seguro: HO-6 vs. HO-3

Una asociación de condominios tiene una póliza maestra sobre el edificio y las áreas comunes. Usted tiene una póliza HO-6 para lo que la póliza maestra no cubre: sus pertenencias, la responsabilidad civil y, según la póliza maestra, los acabados interiores, los gabinetes y los accesorios fijos. Fannie Mae exige una póliza HO-6 cuando la póliza maestra no cubre el interior de la unidad, o cuando la póliza maestra tiene un deducible por unidad, por un monto suficiente para restaurar la unidad. Pregúntele también a su agente de seguros por la cobertura de cuotas por pérdidas (loss assessment), que ayuda si la asociación les cobra a los propietarios el deducible de un reclamo.

El propietario de un townhouse que es dueño de la estructura normalmente compra una póliza HO-3 de propietario de vivienda que cubre el edificio mismo, igual que en una casa independiente. La prima suele ser más alta que la de una HO-6, lo que compensa parte de la diferencia en las cuotas. Si una comunidad de townhouses es legalmente un condominio, se aplica en su lugar el esquema de HO-6 y póliza maestra.

La reventa y lo que vemos en los desarrollos locales

La reventa sigue al financiamiento. Cuantos más tipos de préstamo pueda usar un comprador en su unidad, más compradores tendrá usted cuando venda. Un condominio en un proyecto que no está aprobado por FHA o VA, o que se vuelve no garantizable por una demanda o por reservas escasas, tiene un grupo de compradores más pequeño hasta que el problema se resuelva. Los townhouses evitan la mayor parte de eso, aunque comparten paredes y, a menudo, límites de alquiler y reglas sobre el exterior.

En Crystal Lake y Algonquin, las viviendas adosadas suelen formar parte de asociaciones más grandes con administración profesional. En Appleton y Neenah también vemos asociaciones más pequeñas y autoadministradas, a veces de apenas unos cuantos edificios. Pequeña no es mala, y las cuotas suelen ser más bajas, pero las reservas pueden ser escasas y una sola reparación grande puede significar una cuota especial. En cualquiera de los dos estados, los documentos le dicen más que las fotos del listado. Leemos presupuestos de asociaciones todas las semanas y con gusto revisamos uno con usted antes de que haga una oferta.