Préstamos con estados de cuenta bancarios: cómo funcionan, cuánto cuestan y la alternativa de documentación completa de la que casi ningún trabajador por cuenta propia oye hablar

Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios

Una hipoteca con estados de cuenta bancarios es un préstamo non-QM, es decir, queda fuera de la definición de hipoteca calificada (qualified mortgage) de las reglas federales y no se vende a Fannie Mae ni a Freddie Mac ni está asegurada por FHA. La otorgan prestamistas especializados y la financian inversionistas privados. En lugar de declaraciones de impuestos, el prestamista usa 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios personales o del negocio para estimar su ingreso.

No es un préstamo sin documentación. La ley federal sigue exigiendo que el prestamista determine de forma razonable y de buena fe que usted puede pagar, con información verificada. Los estados de cuenta son la verificación. Lo que cambia es qué documentos se usan y quién asume el riesgo, y como los inversionistas asumen una mayor parte, cobran por ello.

Cómo calcula el ingreso una hipoteca con estados de cuenta bancarios

El prestamista suma los depósitos elegibles del período, elimina las transferencias entre sus propias cuentas y las partidas únicas, como un reembolso de impuestos o la venta de una camioneta, y divide entre el número de meses. Con estados de cuenta personales, la mayoría de los depósitos restantes pueden contar. Con estados de cuenta del negocio, el prestamista aplica un factor de gastos, porque los ingresos brutos no son ganancia. Un factor fijo de alrededor del 50% es un punto de partida común en este mercado, y algunos prestamistas usarán uno menor si un CPA o un preparador de impuestos documenta que su negocio realmente opera con menos gastos.

Un ejemplo muestra por qué la gente busca estos préstamos. Un paisajista de Woodstock deposita un promedio de $20,000 al mes en la cuenta del negocio. Con un factor de gastos del 50%, el prestamista cuenta $10,000 al mes. La declaración de impuestos del mismo dueño, después de la depreciación de equipo, la oficina en casa y los costos de vehículos, podría mostrar un ingreso neto más cercano a $6,500 al mes. La misma persona, el mismo negocio, un poder de compra muy distinto.

A quién le conviene un préstamo con estados de cuenta bancarios, y las concesiones

Estos préstamos convienen a dueños de negocios establecidos, por lo general con dos o más años de trabajo por cuenta propia, cuyos depósitos son constantes y cuyas declaraciones de impuestos subestiman su flujo de efectivo. También pueden convenir a quienes ganan comisiones y a contratistas independientes pagados con formularios 1099 que tienen deducciones grandes.

Las concesiones son constantes en todo el mercado aunque los detalles varíen según el prestamista. Las describimos en términos generales porque no las fijamos nosotros y cambian con frecuencia.

• Precio: las tasas y los cargos generalmente son más altos que los de un préstamo convencional para el mismo prestatario, a veces de manera considerable
• Pago inicial: son típicos los pagos iniciales mayores, sobre todo con puntajes de crédito más bajos o montos de préstamo más altos
• Reservas: un requisito común es tener varios meses de pagos en el banco después del cierre
• Condiciones: algunos préstamos non-QM tienen características como períodos de solo intereses o, en propiedades de inversión, penalidades por pago anticipado. Léalos buscándolas.
• Escrutinio: se revisa cada depósito del período, así que espere preguntas sobre partidas grandes o irregulares

Los riesgos que vale la pena considerar

El primer riesgo es simple: calificar con depósitos brutos puede aprobar un pago que su ingreso neto real apenas pueda sostener. El factor de gastos es una estimación. Usted conoce sus márgenes reales mejor que cualquier prestamista, así que fije su propio presupuesto a partir de lo que el negocio realmente le deja después de impuestos.

El segundo es el plan de salida. Muchos prestatarios toman un préstamo con estados de cuenta bancarios con la intención de hacer más adelante un refinanciamiento a algo más barato. Eso funciona solo si sus declaraciones de impuestos, las tasas y el valor de su casa cooperan cuando llegue el momento. Y el tercero es la coherencia. El ingreso que usted informa al IRS y el ingreso que declara a un prestamista describen el mismo negocio. Un préstamo legítimo con estados de cuenta bancarios se basa en depósitos reales y explicaciones honestas, nunca en una historia distinta de la que aparece en su declaración.

Préstamo con estados de cuenta bancarios frente a un préstamo de cartera con documentación completa

Hay un tercer camino entre un préstamo estándar de agencia y un préstamo non-QM, y es el que puede ofrecer un banco comunitario. Home State Bank es un prestamista de cartera: podemos conservar préstamos en nuestros propios libros, y los aprobamos, cerramos y administramos internamente. Seguimos usando sus declaraciones de impuestos. La diferencia es que un suscriptor con autoridad las lee como lo haría el dueño de un negocio, en lugar de meter dos años en una fórmula de promedio.

Cómo se ve el criterio en una hipoteca para trabajadores por cuenta propia

Tres herramientas hacen la mayor parte del trabajo. Las partidas que se vuelven a sumar (add-backs): la depreciación, la amortización y ciertos gastos únicos reducen el ingreso gravable sin reducir el efectivo disponible para pagar la casa, y un suscriptor cuidadoso las vuelve a sumar. Un estado de pérdidas y ganancias del año en curso: si este año es claramente más fuerte que el anterior, los estados financieros actuales y la actividad bancaria pueden respaldar el uso de esa tendencia en lugar de ignorarla. Y un solo año fuerte: un negocio que tuvo un mal año por una razón que ya pasó, o un negocio más nuevo con un año más reciente sólido, puede evaluarse con base en lo que probablemente continuará y no en un promedio de dos años que lo penaliza.

Incluso las pautas de las agencias tienen más margen del que les dicen a muchos prestatarios. La Selling Guide de Fannie Mae, por ejemplo, permite que un prestamista documente algunos negocios establecidos con un solo año de declaraciones de impuestos cuando su sistema automatizado de suscripción lo permite. Un prestamista que conoce la guía a veces puede obtener una aprobación convencional donde otro prestamista vio un rechazo.

Para que quede claro, no estamos anunciando un programa de estados de cuenta bancarios, y nada de lo que aparece aquí es una promesa de aprobación. Si usted trabaja por cuenta propia en el condado de McHenry o en el Fox Valley, lleve a un oficial de préstamos dos años de declaraciones, un estado de pérdidas y ganancias actual y unos meses de estados de cuenta del negocio, y pregunte qué está disponible hoy. Si un préstamo non-QM de otro prestamista es de verdad la mejor opción, también se lo diremos.