Reamortización (recast) de la hipoteca: cómo bajar su pago con un pago único, sin refinanciar

Qué es un recast de hipoteca

El nombre formal es reamortización. Normalmente, cuando usted paga capital adicional, su pago exigido no cambia. Simplemente llega antes a un saldo de cero. Con un recast, el administrador toma el nuevo saldo, más bajo, y lo reparte entre los meses que quedan, a su tasa de interés actual. El resultado es un pago exigido más bajo por el resto del préstamo.

No hay un préstamo nuevo, así que no hay nueva solicitud, avalúo, trabajo de título ni cierre. La Servicing Guide de Fannie Mae describe el proceso para los préstamos convencionales: cuando un prestatario pide reamortizar después de un abono sustancial al capital, el administrador documenta el cambio con un acuerdo breve, y Fannie Mae no lo trata como una modificación del préstamo. Es un trámite administrativo, no una transacción.

Requisitos típicos de un recast

Un recast es algo que un administrador puede ofrecer, no algo a lo que el prestatario tenga derecho, y las condiciones varían de un administrador a otro. En términos generales, esto es lo que encuentra la mayoría de los prestatarios:

• Un pago único mínimo, expresado como un monto en dólares o como una proporción del saldo
• Un cargo modesto de procesamiento
• Un préstamo al día, con un historial reciente de pagos sin atrasos
• Un préstamo convencional o de cartera. Por lo general, los administradores no reamortizan los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, VA y USDA), así que esos prestatarios suelen considerar pagos adicionales o un refinanciamiento
• La aprobación del inversionista que es dueño del préstamo, si este se vendió

Recast, refinanciamiento, pagos adicionales o pagos quincenales de hipoteca

Los cuatro enfoques atacan el mismo saldo, pero cumplen funciones distintas. El ejemplo de abajo supone un préstamo de $400,000 a 30 años a una tasa de ejemplo de 6.5%, con un año transcurrido, un saldo de alrededor de $395,500 y un pago de capital e intereses de $2,528. En las tres filas del medio, el prestatario tiene $100,000 para abonar al préstamo. La tasa es una ilustración redonda, no una cotización.

Cómo leer esa tabla

Hacer el pago único sin un recast es, por mucho, lo que más intereses ahorra, porque usted sigue haciendo el pago grande contra un saldo pequeño. La contrapartida es que su pago exigido nunca baja. Si su objetivo es liquidar la hipoteca antes de tiempo y su presupuesto es holgado, olvídese del recast.

El recast es para el flujo de efectivo. En este ejemplo reduce el pago exigido en unos $639 al mes y mantiene la fecha de liquidación donde estaba. Usted aún puede pagar de más cuando quiera, así que un recast le da la obligación más baja y deja la liquidación más rápida como una opción en lugar de un requisito.

Un refinanciamiento solo supera a un recast cuando la nueva tasa es considerablemente más baja que la actual. Si su tasa actual está al nivel del mercado de hoy o por debajo, refinanciar solo para bajar el pago significa pagar costos de cierre para obtener más o menos lo que un recast ofrece por un cargo pequeño. Nuestra guía sobre cuándo refinanciar cubre el cálculo del punto de equilibrio.

Los pagos quincenales de hipoteca funcionan porque 26 medios pagos equivalen a 13 pagos completos al año. Es una forma disciplinada de liquidar una hipoteca antes de tiempo sin un pago único. Asegúrese de que su administrador aplique el excedente al capital y no cobre por el servicio. Puede lograr el mismo efecto añadiendo una doceava parte de un pago a cada pago mensual.

El mejor caso de uso: usted compró antes de vender

El candidato clásico a un recast compró la casa nueva antes de vender la anterior. Tal vez usó un préstamo puente, o dio un pago inicial menor del que quería para que la oferta pudiera presentarse sin una contingencia de venta de su casa. Su nueva hipoteca es más grande de lo que había planeado. Dos meses después se cierra la venta de la casa anterior en Cary o Neenah, y usted tiene en la mano un cheque de seis cifras.

Aplique lo que recibió de la venta al nuevo préstamo, pida un recast, y su pago quedará cerca de donde habría estado si hubiera vendido primero. Conservó su tasa original, no pagó una segunda ronda de costos de cierre y nunca tuvo que presentar una oferta con contingencia. Nuestra guía para comprar antes de vender con un préstamo puente explica la primera mitad de ese plan.

Otros buenos candidatos: una herencia, la venta de un negocio, un bono grande o un jubilado que quiere un pago exigido más pequeño al pasar a un ingreso fijo.

Por qué la administración interna hace que sea fácil pedirlo

Una solicitud de recast va a quien administre su préstamo. Con un administrador nacional, eso puede significar un menú telefónico, un formulario y una espera. Home State Bank administra sus préstamos internamente, así que la persona a quien usted le pregunta es una persona del banco que tiene su expediente, en Crystal Lake o Appleton.

Si está planeando una mudanza en la que compra primero, plantee la pregunta del recast antes de cerrar el nuevo préstamo, no después. Saber de antemano si la opción existe para su tipo de préstamo, y qué se necesita, le permite planear la compra, la venta y el pago con el que terminará.