Hipoteca a 15 años frente a 30 años: pago, interés total y los caminos intermedios que la mayoría pasa por alto

Hipoteca a 15 años frente a 30 años: las cifras lado a lado

Los plazos más cortos suelen tener tasas de interés más bajas que los largos, porque el dinero del prestamista está en riesgo por menos tiempo. El tamaño de esa diferencia cambia con el mercado. La tabla siguiente usa tasas hipotéticas redondas para mostrar la forma del intercambio, no los precios de Home State Bank. Las cifras son solo de capital e intereses en un préstamo de $300,000; los impuestos y el seguro son los mismos sea cual sea el plazo que elija.

En este ejemplo el pago a 15 años es aproximadamente $635 al mes más alto, y ahorra unos $227,000 en intereses. Ambos hechos son ciertos a la vez. El préstamo a 15 años es drásticamente más barato a lo largo de su vida y considerablemente más difícil de sostener cada mes.

La hipoteca a 20 años y otros caminos intermedios

La hipoteca a 20 años recibe poca atención y merece más. En el ejemplo anterior cuesta aproximadamente $297 al mes más que la de 30 años y captura unos $156,000 del ahorro en intereses, más de dos tercios de lo que ahorra la de 15 años por menos de la mitad del aumento en el pago. Algunos prestamistas también pueden ofrecer otros plazos, como 25 o 10 años. Pregunte, sobre todo si usted quiere tener la casa pagada para una fecha específica, como la jubilación o la primera cuenta de matrícula de un hijo.

Pagar antes una hipoteca a 30 años con capital adicional

El otro camino intermedio es tomar el préstamo a 30 años y pagarlo como uno más corto. Los pagos adicionales a capital acortan el préstamo y reducen los intereses, y usted puede dejar de hacerlos cualquier mes en que el presupuesto se ajuste. Esa opción es justamente el punto: un pago a 15 años es una obligación, mientras que $300 adicionales son una decisión que usted vuelve a tomar cada mes.

La contrapartida es que usted paga la tasa a 30 años en lugar de la tasa a 15 años, que suele ser más baja, y que exige verdadera disciplina. Sea honesto sobre si el pago adicional realmente va a ocurrir. Antes de empezar, confirme que su préstamo no tiene penalidad por pago anticipado, e identifique los montos adicionales como capital para que el administrador del préstamo los aplique correctamente.

¿Realmente funcionan los pagos hipotecarios quincenales?

Sí, pero el mecanismo es aritmética simple y no magia. Pagar la mitad de su pago mensual cada dos semanas significa 26 medios pagos al año, lo que equivale a 13 pagos completos en lugar de 12. Ese pago adicional al año es lo que acorta el préstamo, a unos 24 años en el ejemplo anterior.

Dos advertencias. Primero, el administrador del préstamo tiene que aplicar los pagos realmente de esa manera; algunos retienen los pagos parciales hasta que se acumula uno completo. Segundo, usted no debería tener que pagarle a una empresa externa un cargo de inscripción por esto. Puede obtener un resultado similar sumando una doceava parte de un pago a cada pago mensual regular como capital adicional. Como administramos nuestros préstamos internamente, un prestatario de Home State Bank puede llamar o pasar por la oficina de Crystal Lake o de Appleton y preguntar cómo se aplicarán los pagos adicionales.

Cómo cambia el plazo aquello para lo que usted califica

Los prestamistas lo califican con el pago al que usted se compromete, así que un plazo más corto eleva su relación deuda-ingreso (DTI). Las pautas de Fannie Mae permiten una relación deuda-ingreso total de hasta el 50% en préstamos aprobados mediante su sistema de suscripción automatizada, con límites más bajos en expedientes suscritos manualmente, y muchas aprobaciones quedan muy por debajo de ese techo.

Tome un hogar que gana $9,000 al mes con $600 en pagos de auto y préstamos estudiantiles y $650 al mes en impuestos y seguro. Con el pago a 30 años del ejemplo, las deudas totales son aproximadamente $3,146, una relación de alrededor del 35%. Con el pago a 15 años del ejemplo son aproximadamente $3,782, o alrededor del 42%. Ambos pueden ser aprobables, pero el plazo más corto deja mucho menos margen, y con un presupuesto más ajustado puede ser la diferencia entre una aprobación y un rango de precios menor. Si usted se está estirando para comprar en una zona competitiva de Algonquin o Neenah, el préstamo a 30 años suele ser lo que hace posible la compra.

Quién debería elegir cada plazo

No hay una respuesta universalmente correcta, pero sí hay patrones que vemos en todo el condado de McHenry y el Fox Valley.

• Un préstamo a 15 años suele convenir a prestatarios con ingresos estables, un fondo de emergencia completo, ahorros para la jubilación al día y la meta de ser dueños de la casa sin deuda para una fecha determinada
• Un préstamo a 30 años suele convenir a compradores primerizos, hogares con ingresos variables o por comisión, prestatarios que trabajan por cuenta propia y cualquiera que valore la flexibilidad
• Un préstamo a 20 años, o uno a 30 años con capital adicional automático, suele convenir a quienes están en el medio y quieren terminar antes, pero no a cualquier costo
• Si usted tiene deudas de tarjetas de crédito u otras de tasa alta, pagarlas primero por lo general es mejor que acelerar una hipoteca

Refinanciar a un plazo más corto

Usted no tiene que decidir para siempre el primer día. Muchos propietarios comienzan con un préstamo a 30 años y más adelante refinancian a uno de 15 o 20 años, cuando los ingresos han crecido o los hijos ya no están en la guardería. Que eso convenga depende de la tasa disponible en ese momento, de su saldo restante y de los costos de cierre, así que calcule el punto de equilibrio igual que lo haría con cualquier refinanciamiento.

Un refinanciamiento no es la única herramienta. Si su tasa actual es más baja que la del mercado de hoy, conservar el préstamo y agregar capital cada mes suele ser mejor que refinanciar a una tasa más alta solo para obtener un plazo más corto. Un refinanciamiento de tasa y plazo tiene más sentido cuando usted puede acortar el plazo y obtener una tasa igual o mejor.