Conceptos básicos del préstamo para lote: cómo financiar un terreno en Illinois y Wisconsin antes de construir

Por qué un terreno es más difícil de financiar que una casa

La mayoría de las hipotecas de vivienda se venden a Fannie Mae o Freddie Mac o están aseguradas por FHA, VA o USDA. Esos programas están diseñados en torno a una casa en la que alguien va a vivir. No existe un mercado nacional equivalente para un préstamo garantizado solo por un terreno baldío, así que un préstamo para terreno es casi siempre un producto bancario: el banco presta su propio dinero y mantiene el préstamo en sus propios libros.

El terreno también es una garantía más riesgosa. No da techo ni genera ingresos, tarda más en venderse que una casa, y su valor depende de si se puede construir en él. Las pautas bancarias federales lo reflejan. Los límites supervisores de relación préstamo-valor que se aplican a los bancos son más bajos para terrenos que para cualquier otro tipo de préstamo inmobiliario.

Terreno en bruto vs. lote mejorado

Los prestamistas clasifican los terrenos en dos grandes grupos. El terreno en bruto no tiene mejoras: sin frente a una vía pública o solo con una servidumbre, sin servicios públicos, quizá sin levantamiento topográfico. Un lote mejorado está listo para construir, normalmente en una subdivisión registrada en plano, con una vía pública, servicios públicos en el límite del lote y la zonificación ya establecida.

Cuanto más cerca esté el terreno de un permiso de construcción, más fácil es el préstamo para terreno baldío. Un lote de subdivisión en Huntley o Little Chute en el que un constructor podría empezar el próximo mes es una solicitud muy distinta de 40 acres arbolados con un camino maderero. Ambos a veces pueden financiarse, pero espere que la parcela en bruto exija más pago inicial y más investigación previa.

Cómo suelen funcionar los pagos iniciales y las condiciones de un préstamo para lote

En todo el mercado, los préstamos para terreno tienden a compartir algunas características. Los pagos iniciales son mayores que en una hipoteca de vivienda, comúnmente entre el 20% y el 50% según el tipo de terreno. Los plazos son más cortos, a menudo con un pago global (balloon) o una tasa ajustable en lugar de una tasa fija a 30 años. Las tasas generalmente son más altas que las de las hipotecas de vivienda, porque la garantía es más riesgosa y el préstamo no se puede vender.

Esos son patrones generales del mercado, no nuestras condiciones. Home State Bank otorga préstamos para lote como parte de sus préstamos de cartera y de construcción, y las condiciones dependen de la parcela, de sus planes y de sus finanzas. Pregunte a un oficial de préstamos por las condiciones vigentes de los préstamos para lote, y lleve su cronograma de construcción a esa conversación, porque el momento en que usted planea construir le da forma al préstamo.

Qué examina el banco antes de financiar un terreno

Con una casa, el avalúo y la inspección responden la mayoría de las preguntas sobre la propiedad. Con un terreno, la pregunta es más simple y más difícil: ¿puede usted construir aquí lo que planea construir, a un costo que tenga sentido? Estos son los puntos sobre los que preguntamos, y vale la pena revisarlos antes de firmar una oferta, o incluirlos en ella como contingencias.

• Acceso legal: frente a una vía pública, o una servidumbre registrada. Una parcela sin acceso legal es muy difícil de financiar.
• Zonificación y posibilidad de construir: confirme con el condado o el municipio que una vivienda es un uso permitido y que el lote cumple las reglas de tamaño mínimo, ancho y retiros.
• Sistema séptico: fuera de las áreas con servicio de alcantarillado usted necesita un suelo que soporte un sistema. En Wisconsin, un evaluador de suelos certificado evalúa el sitio para un sistema privado de tratamiento de aguas residuales en el lugar, y el condado emite el permiso sanitario. En el condado de McHenry, el Department of Health autoriza los sistemas sépticos y los pozos, con base en una evaluación del suelo.
• Agua: una conexión municipal, o un pozo. Pregunte cuánto producen los pozos cercanos y qué profundidad tienen.
• Servicios públicos: la distancia a la electricidad, el gas y el internet, y quién paga por extenderlos. Una entrada larga y un tendido eléctrico largo pueden cambiar el presupuesto.
• Levantamiento topográfico: un levantamiento de linderos vigente que muestre servidumbres e invasiones.
• Zona de inundación y humedales: revise el mapa de inundaciones de FEMA, y pregunte por humedales cartografiados, que pueden reducir el área edificable.
• Título: convenios, restricciones en la escritura y cualquier regla de una asociación sobre el tamaño o el estilo de la casa.

Convertir un préstamo para lote en un préstamo de construcción a permanente

Un préstamo para lote suele ser un primer paso. Cuando sus planos, su constructor y su presupuesto están listos, el préstamo para lote normalmente se liquida con un préstamo de construcción, y la plusvalía que usted tiene en el terreno cuenta para su pago inicial de todo el proyecto. Si usted compró un lote por $80,000 con $24,000 de pago inicial y desde entonces ha ido pagando el saldo, esa plusvalía se pone a trabajar cuando construye. Las cifras aquí son solo un ejemplo.

Nuestro préstamo de construcción a permanente está diseñado como un solo préstamo que cubre la obra y luego se convierte en una hipoteca regular cuando la casa está terminada, lo que evita un segundo cierre. Si usted ya conoce a su constructor y espera empezar en cuestión de meses, puede tener sentido omitir el préstamo para lote aparte y comprar el terreno dentro del préstamo de construcción. Si la obra está a un año o más, un préstamo para lote mantiene el terreno mientras usted planifica. Nuestra guía de préstamos de construcción a permanente cubre los desembolsos, las inspecciones y lo que necesitamos de su constructor.

Préstamo para terreno en Wisconsin vs. préstamo para terreno en Illinois

El préstamo para terreno por el que más nos preguntan los compradores de Illinois es para un lote edificable en el condado de McHenry: un lote de subdivisión en Huntley, Woodstock o Marengo, o unos cuantos acres en un área no incorporada. Los lotes de subdivisión suelen ser los más sencillos. Para superficies rurales, las preguntas son la zonificación del condado, el sistema séptico y el pozo, y a veces si una tierra agrícola puede dividirse en un sitio de construcción legal. Hable pronto con McHenry County Planning and Development.

En Wisconsin, los lotes edificables alrededor de Appleton, Neenah y Kaukauna se ven muy parecidos. Los terrenos recreativos más al norte son una solicitud distinta. Los terrenos de caza y los lotes junto a un lago a menudo vienen con acceso por servidumbre, humedales y zonificación ribereña, que en Wisconsin se aplica dentro de los 1,000 pies de un lago y los 300 pies de un río o arroyo y generalmente fija un retiro de construcción de 75 pies desde el agua. Una parcela comprada puramente para recreación, sin plan de construir, se evalúa como terreno en bruto. Si usted planea una cabaña o una casa de lago más adelante, dígalo, y consulte nuestra guía para financiar una casa de lago en Wisconsin.