Faltante de escrow: por qué subió el pago de su hipoteca y qué puede hacer al respecto
Usted tiene una hipoteca a tasa fija y, aun así, el pago acaba de subir. En la mayoría de los casos la causa es un faltante de escrow (escrow shortage): sus impuestos a la propiedad o su seguro de vivienda costaron más de lo que el administrador del préstamo recaudó para cubrirlos. Así es como funciona el escrow, qué permiten las reglas federales y cómo decidir entre pagar el faltante de una vez o repartirlo.
Equipo hipotecario de Home State BankCrystal Lake, IL · Appleton, WI · NMLS 478452Actualizado el 21 de septiembre de 20267 minutos de lectura¿Qué es el escrow y por qué cambia un pago fijo?
Su pago mensual de hipoteca suele tener dos partes. El capital y los intereses van al préstamo, y en una hipoteca a tasa fija esa parte nunca cambia. La segunda parte va a una cuenta de depósito en garantía (escrow), que el administrador del préstamo usa para pagar sus facturas de impuestos a la propiedad y la prima de su seguro de vivienda (y el seguro hipotecario, si lo tiene) cuando vencen.
La parte de escrow es una estimación. El administrador del préstamo toma las facturas más recientes de impuestos y de seguro, las divide entre doce y cobra esa cantidad cada mes. Cuando las facturas reales llegan más altas que la estimación, la cuenta se queda corta y el monto mensual tiene que subir para ponerse al día. Su préstamo no cambió. Lo que cambió fue su factura de impuestos o la prima de su seguro.
El análisis anual de escrow y el colchón que permite la ley
Las cuentas de escrow se rigen por una regla federal, la Regulation X de la Real Estate Settlement Procedures Act (12 CFR 1024.17). Exige que el administrador del préstamo realice un análisis de escrow una vez al año y le envíe un estado de cuenta anual de escrow dentro de los 30 días posteriores al cierre del año de escrow. El estado de cuenta muestra lo que se recaudó, lo que se pagó, cuánto se espera que sean las facturas del próximo año y su nuevo pago.
La regla también limita cuánto dinero adicional puede retener el administrador. El colchón no puede ser mayor que una sexta parte del total de los pagos anuales que salen de la cuenta, lo que equivale a dos meses de depósitos de escrow. Si sus impuestos y su seguro suman $9,000 al año, lo máximo que el administrador puede conservar como colchón es $1,500. El colchón existe para que una factura que llegue un poco más alta de lo esperado no deje la cuenta en negativo.
- Faltante (shortage): el saldo de la cuenta es positivo, pero menor que el saldo objetivo para ese momento del año
- Deficiencia (deficiency): la cuenta realmente quedó en negativo porque el administrador adelantó dinero para pagar una factura
- Excedente (surplus): la cuenta tiene más que el saldo objetivo, incluido el colchón permitido
Por qué ocurren los faltantes de escrow en el condado de McHenry y el Fox Valley
La causa más común que vemos es la primera factura completa de impuestos después de una compra. Tanto en Illinois como en Wisconsin, la propiedad se tasa con fecha del 1 de enero, y en Illinois las facturas llegan con un año de atraso. Si usted compró una construcción nueva en Huntley o Kaukauna, es posible que el escrow se haya establecido a partir de una factura que correspondía a un lote vacío o a una casa a medio terminar. Cuando el tasador fiscal se pone al día con la casa terminada, la factura de impuestos puede subir de golpe, y la cuenta de escrow queda de repente muy corta.
Las casas de reventa también traen sorpresas. En Illinois, la exención para personas mayores o el congelamiento de la tasación del dueño anterior no se transfieren a usted, así que la siguiente factura puede ser notablemente más alta que la que se usó en el cierre. Las retasaciones, los referendos escolares y los aumentos de gravámenes fiscales terminan todos en el mismo lugar: su análisis de escrow.
La segunda causa es el seguro. Cuando la prima del seguro de vivienda sube en la renovación, el aumento aparece como un faltante en el siguiente análisis. Esto está en parte bajo su control, porque usted puede comparar pólizas. Si cambia de aseguradora, envíe la nueva página de declaraciones al administrador del préstamo para que el escrow se recalcule con la prima correcta.
Sus opciones: pagar el faltante de escrow de una vez o repartirlo en 12 meses
La Regulation X define las opciones. Si el faltante es menor que un mes de pago de escrow, el administrador puede dejarlo como está, pedirle que lo pague dentro de 30 días o repartirlo en al menos 12 meses. Si el faltante es igual o mayor que un mes de pago de escrow, el administrador puede dejarlo como está o repartirlo en al menos 12 meses. No puede exigir un faltante grande en un solo pago, aunque la mayoría de los administradores le permitirán pagarlo así si usted lo prefiere.
De cualquier forma, su pago sube, porque las facturas del próximo año son más altas y el depósito mensual tiene que igualarlas. Pagar el faltante de una vez solo elimina la parte de recuperación. Este es un ejemplo simplificado con números redondos.
| Antes del análisis | Pagar el faltante de $1,200 de una vez | Repartir el faltante en 12 meses | |
|---|---|---|---|
| Capital e intereses | $1,900 | $1,900 | $1,900 |
| Depósito mensual de escrow | $750 | $900 | $900 |
| Recuperación del faltante | $0 | $0 | $100 |
| Pago mensual total | $2,650 | $2,800 | $2,900 |
| Pago en el segundo año, si las facturas se mantienen | n/a | $2,800 | $2,800 |
Qué opción tiene sentido
Repartir un faltante en 12 meses es una decisión de flujo de efectivo, no de endeudamiento: usted está poniendo al día su propia cuenta de escrow, no tomando un préstamo nuevo. Si tiene el dinero apartado y prefiere mantener el pago mensual lo más bajo posible, páguelo de una vez. Si un pago único vaciaría su fondo de emergencia, tome los 12 meses. Después del año de recuperación, el pago baja por sí solo al nuevo monto base.
Antes de hacer cualquiera de las dos cosas, lea el estado de cuenta línea por línea. Verifique que la cifra de impuestos coincida con su factura real, que cualquier exención o crédito para el que usted califique (la exención general de vivienda principal en Illinois, el crédito de lotería y juegos en Wisconsin) aparezca en la factura, y que la prima del seguro sea la que usted realmente está pagando. Los errores no son comunes, pero son fáciles de corregir cuando se detectan a tiempo.
- Compare el monto de impuestos del estado de cuenta con la factura de impuestos de su condado
- Confirme que sus exenciones y créditos estén en la factura; si faltan, solicítelos ante el condado
- Compare opciones de seguro de vivienda en la renovación y envíe la nueva página de declaraciones al administrador del préstamo
- Si apela su tasación y gana, envíe la factura corregida para que se vuelva a analizar el escrow
Por qué ayuda que su prestamista administre sus propios préstamos
Muchas hipotecas se venden después del cierre a un administrador nacional, y una pregunta sobre el escrow significa un centro de llamadas y un número de caso. Home State Bank administra sus préstamos internamente. Si su análisis de escrow no se ve bien, puede llamar al (815) 459-2000 y hablar con una persona en Crystal Lake, o pasar por la oficina de Appleton en 650 N. Westhill Boulevard, y podemos revisar la misma factura de impuestos que usted tiene en la mano.
Eso importa más en las situaciones descritas arriba: una retasación de construcción nueva, una exención que falta o un cambio de seguro a mitad de año. Un administrador local puede revisar las cifras corregidas directamente con usted en lugar de ponerlo en una fila de espera.
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué subió el pago de mi hipoteca si tengo una tasa fija?
- Su capital e intereses no cambiaron. La parte de escrow subió porque sus impuestos a la propiedad, su seguro de vivienda o ambos costaron más de lo que el administrador del préstamo había estimado. El análisis anual de escrow ajusta el depósito mensual a las nuevas facturas y cobra cualquier faltante.
- ¿Tengo que pagar un faltante de escrow de una vez?
- Por lo general, no. Según la Regulation X, un faltante igual o mayor que un mes de pago de escrow solo puede cobrarse a lo largo de al menos 12 meses, a menos que usted elija pagarlo antes. Los faltantes más pequeños pueden solicitarse dentro de 30 días. Pagarlo de una vez reduce el nuevo pago, pero no lo devuelve al monto anterior.
- ¿Qué pasa si tengo un excedente de escrow?
- Si el excedente es de $50 o más y su préstamo está al día, el administrador debe reembolsarlo dentro de los 30 días posteriores al análisis. Si es menor de $50, el administrador puede reembolsarlo o aplicarlo a los pagos de escrow del próximo año.
- ¿Cuánto puede retener mi administrador como colchón de escrow?
- No más de una sexta parte de los desembolsos anuales estimados de escrow, lo que equivale a unos dos meses de depósitos de escrow. Sus documentos hipotecarios o la ley estatal pueden fijar un límite más bajo.
- ¿Puedo cancelar el escrow y pagar los impuestos y el seguro por mi cuenta?
- A veces. Depende del tipo de préstamo, de su plusvalía y de su historial de pagos. Algunos programas de préstamo exigen escrow, y muchos préstamos convencionales permiten una dispensa una vez que usted tiene suficiente plusvalía. Pregunte a su administrador qué permite su préstamo.
Este artículo es información general, no asesoría financiera, fiscal ni legal, y no es un compromiso de préstamo. Los términos, límites y tasas de los programas cambian; confirme las cifras vigentes con un oficial de préstamos. Home State Bank, N.A. NMLS 478452. Miembro FDIC · Prestamista de Igualdad de Vivienda.
